Kurz gesagt: Eine belastbare Besichtigung prüft vier Ebenen: Gebäudehülle, Haustechnik, Unterlagen und Umfeld. Achten Sie besonders auf Dach, Keller, Fenster, Heizung und Elektrik, lassen Sie sich den Energieausweis vorlegen und stellen Sie gezielte Fragen zu Alter und Historie der Bauteile. Wer strukturiert vorgeht, erkennt Investitionsbedarf, bevor er sich vertraglich bindet.
Wie bereiten Sie sich auf eine Besichtigung richtig vor?
Der Erfolg eines Besichtigungstermins entscheidet sich meist vorher. Fordern Sie Exposé, Grundrisse und Energieausweis vorab an und notieren Sie sich konkrete Fragen. Planen Sie mindestens eine Stunde ein und besichtigen Sie nach Möglichkeit bei Tageslicht.
Nehmen Sie Taschenlampe, Zollstock, Wasserwaage und ein Notizmedium mit. Fotografieren Sie auffällige Stellen – nach dem dritten Objekt verschwimmen die Eindrücke sonst.
Worauf achten Sie bei Gebäudehülle und Keller?
Die Substanz entscheidet über die großen Beträge. Gehen Sie das Haus von außen nach innen durch und schauen Sie dorthin, wo Feuchtigkeit sichtbar wird.
- Dach: Zustand der Eindeckung, Alter der letzten Sanierung, Dämmung, Spuren im Dachstuhl
- Fassade: Risse, Putzabplatzungen, Algenbewuchs, Zustand von Sockel und Regenrinnen
- Fenster: Verglasung (einfach, zwei- oder dreifach), Dichtungen, Kondenswasser zwischen den Scheiben
- Keller: Salzausblühungen, muffiger Geruch, feuchte Ecken, Zustand der Bodenplatte
- Innenräume: Bodenbeläge, Deckenhöhen, Schallverhalten, Zustand der Nassräume
Ein Geruch nach Feuchtigkeit im Untergeschoss ist kein Detail, sondern ein Hinweis, dem ein Sachverständiger nachgehen sollte.
Was verrät die Haustechnik über den künftigen Investitionsbedarf?
Heizung, Elektrik und Leitungen sind die stillen Kostentreiber. Fragen Sie nach Baujahr und Wartungshistorie der Wärmeerzeugung, nach dem Zustand der Trinkwasserleitungen und danach, wann der Zählerkasten zuletzt erneuert wurde.
| Bereich | Prüfpunkt | Warnsignal |
|---|---|---|
| Heizung | Baujahr, Typ, Wartungsprotokolle | Kein Nachweis, sichtbare Korrosion |
| Elektrik | Zählerschrank, FI-Schutzschalter, Steckdosendichte | Alte Schraubsicherungen, freiliegende Leitungen |
| Wasser | Leitungsmaterial, Wasserdruck | Bleileitungen, brauner Erstablauf |
| Lüftung | Fensterfalze, Bäder ohne Fenster | Schimmelspuren an Laibungen |
Wichtig für Bestandskäufer: Die frühere Pflicht, über 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel auszutauschen, ist mit dem seit Juli 2026 geltenden Gebäudemodernisierungsgesetz entfallen. Bestehen bleiben jedoch die Nachrüstpflichten zur Dämmung der obersten Geschossdecke beziehungsweise des Daches und zur Dämmung zugänglicher Heizungsrohre in unbeheizten Räumen – umzusetzen binnen zwei Jahren nach Eigentumsübergang.
Welche Unterlagen sollten Sie vor Ort einsehen?
Der Energieausweis ist spätestens bei der ersten Besichtigung vorzulegen. Lassen Sie sich darüber hinaus zeigen, was die Geschichte des Hauses dokumentiert.
- Grundbuchauszug mit Abteilung II (Rechte und Lasten)
- Baugenehmigung, Bauzeichnungen, Wohnflächenberechnung
- Rechnungen und Nachweise über durchgeführte Sanierungen
- Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle und Instandhaltungsrücklage
- Auskunft zu Baulasten und Altlasten aus den jeweiligen Verzeichnissen
Welche Fragen sollten Sie unbedingt stellen?
Fragen Sie präzise – denn ein im Kaufvertrag üblicher Gewährleistungsausschluss schützt den Verkäufer nicht, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB). Formulieren Sie Ihre Fragen deshalb konkret und dokumentieren Sie die Antworten.
- Welche Schäden oder Feuchtigkeitsereignisse gab es in den letzten Jahren?
- Welche Arbeiten wurden in Eigenleistung ausgeführt?
- Wie hoch waren die Energiekosten der vergangenen drei Jahre?
- Gibt es Rechte Dritter, Wegerechte oder laufende Verfahren?
Wie ordnen Sie das Gesehene ein?
Bewerten Sie nach dem Termin nüchtern: Welche Maßnahmen sind sofort nötig, welche in fünf Jahren, welche rein optisch? Erst diese Einordnung macht aus einem Kaufpreis eine belastbare Gesamtrechnung. Bei KRUPKA RE begleiten wir Käufer im Rhein-Main-Gebiet und rund um Königstein im Taunus durch genau diese Bewertung – von der Besichtigung bis zur Einschätzung des Sanierungsbedarfs. Passende Objekte und den Weg dorthin finden Sie unter Immobilie kaufen; für die fachliche Einordnung umfangreicherer Maßnahmen steht Ihnen unsere Sanierung & Projektentwicklung zur Seite.
Häufige Fragen
Wie oft sollte ich eine Immobilie vor dem Kauf besichtigen?
Mindestens zweimal, idealerweise zu unterschiedlichen Tageszeiten und Wetterlagen. Der Zweittermin dient der Prüfung konkreter Punkte, nicht mehr dem ersten Eindruck.
Lohnt sich ein Gutachter bei der Besichtigung?
Bei älterer Substanz, unklarer Sanierungshistorie oder größeren Kaufsummen fast immer. Die Kosten eines Sachverständigen stehen in keinem Verhältnis zu einem übersehenen Feuchteschaden im Mauerwerk.
Darf ein Makler eine Reservierungsgebühr verlangen?
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 20. April 2023 (I ZR 113/22) entschieden, dass eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte Reservierungsgebühr den Maklerkunden unangemessen benachteiligt und damit unwirksam ist.
Was mache ich, wenn mir Unterlagen verweigert werden?
Behandeln Sie fehlende Transparenz als Information. Seriöse Verkäufer und Makler legen Grundbuchauszug, Energieausweis und Sanierungsnachweise offen. Bleiben Lücken bestehen, sollten diese vor der Beurkundung geklärt werden – gerne besprechen wir Ihre offenen Punkte in einer persönlichen Immobilienberatung.