Kurz gesagt: Der Steuersatz in Hessen beträgt 6,0 Prozent des beurkundeten Kaufpreises und gilt landesweit einheitlich. Fällig wird die Steuer regelmäßig einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids. Erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung – ohne sie erfolgt keine Eintragung im Grundbuch.
Wie hoch ist der Steuersatz in Hessen?
Hessen liegt mit 6,0 Prozent am oberen Ende der bundesweiten Spanne. Der Satz gilt seit dem 1. August 2014 unverändert und ist nicht kommunal gestaffelt: Für eine Villa in Königstein gilt derselbe Prozentsatz wie für eine Eigentumswohnung in Kassel. Bemessungsgrundlage ist die im Vertrag vereinbarte Gegenleistung, also im Normalfall der Kaufpreis.
Zur Einordnung einige Beträge:
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer (6,0 %) |
|---|---|
| 500.000 € | 30.000 € |
| 850.000 € | 51.000 € |
| 1.200.000 € | 72.000 € |
| 2.000.000 € | 120.000 € |
Wann wird die Steuer fällig?
Der Ablauf ist gesetzlich vorgezeichnet und lässt wenig Spielraum. Der Notar zeigt den Vorgang nach der Beurkundung innerhalb von zwei Wochen beim zuständigen Finanzamt an. Das Finanzamt erlässt daraufhin den Grunderwerbsteuerbescheid; die Zahlung ist üblicherweise binnen eines Monats nach Bekanntgabe zu leisten.
Nach Zahlungseingang stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus und übermittelt sie an Notar oder Grundbuchamt. Erst dann kann die Eigentumsumschreibung vollzogen werden. Wer die Zahlung verzögert, verzögert unmittelbar den eigenen Grundbucheintrag – planen Sie die Liquidität daher bereits vor dem Notartermin ein.
Wer schuldet die Steuer eigentlich?
Steuerschuldner sind nach dem Grunderwerbsteuergesetz beide Vertragsparteien gemeinsam. In nahezu allen notariellen Kaufverträgen wird die Zahlungspflicht jedoch dem Käufer zugewiesen. Kommt dieser seiner Pflicht nicht nach, kann sich das Finanzamt grundsätzlich an den Verkäufer wenden – ein Grund mehr, die Bonität der Gegenseite sorgfältig zu prüfen.
Welche Erwerbe sind von der Steuer befreit?
Das Gesetz kennt mehrere Ausnahmetatbestände. Die praktisch wichtigsten:
- Übertragungen zwischen Ehegatten sowie eingetragenen Lebenspartnern, auch im Rahmen einer Scheidung
- Übertragungen zwischen Verwandten in gerader Linie – also Eltern und Kindern, Großeltern und Enkeln – einschließlich Stiefkindern
- Erwerbe von Todes wegen und Schenkungen unter Lebenden, die der Erbschaft- und Schenkungsteuer unterliegen
- Erwerbe, bei denen die Bemessungsgrundlage 2.500 Euro nicht übersteigt; hierbei handelt es sich um eine Freigrenze, nicht um einen Freibetrag
Nicht befreit sind Übertragungen zwischen Geschwistern – eine häufige Fehlannahme bei Nachlassregelungen innerhalb der Familie.
Was ist das Hessengeld und wem nützt es?
Statt den Steuersatz zu senken, hat das Land Hessen ein Zuschussprogramm aufgelegt. Gefördert wird der erstmalige, selbstgenutzte Erwerb von Wohneigentum in Hessen mit Kaufvertrag ab dem 1. März 2024. Der Zuschuss beträgt 10.000 Euro je einziehender erwerbender Person, maximal 20.000 Euro, zuzüglich 5.000 Euro je einziehendem Kind unter 18 Jahren.
Die Förderung ist auf die tatsächlich gezahlte Grunderwerbsteuer begrenzt und wird in zehn gleichen Jahresraten ausgezahlt. Vorbesitz an einer Immobilie – auch geerbt oder in einem anderen Bundesland – schließt die Förderung aus. Das Antragsverfahren läuft über die WIBank.
Wie lässt sich die Steuerlast legal senken?
Der wirksamste Hebel liegt im Kaufvertrag selbst. Mitverkaufte bewegliche Gegenstände unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer und mindern die Bemessungsgrundlage, wenn sie gesondert und mit realistischem Zeitwert ausgewiesen werden. Dazu zählen etwa Möbel, Markisen oder eine nicht fest verbaute Einbauküche.
Zwei Einschränkungen sind zu beachten: Der angesetzte Wert muss plausibel und im Zweifel belegbar sein, andernfalls fordert das Finanzamt Nachweise. Und die finanzierende Bank beleiht nur den Immobilienanteil, sodass sich der Eigenkapitalbedarf erhöhen kann. Besprechen Sie die Aufteilung deshalb vorab mit Ihrem Steuerberater und Ihrer Bank. KRUPKA RE strukturiert solche Fragen gemeinsam mit den beteiligten Beratern – ein Überblick findet sich in unserer Immobilienberatung.
Häufige Fragen
Fällt die Steuer auch beim Neubau auf eigenem Grundstück an?
Beim Grundstückskauf ja. Ob die späteren Bauleistungen einbezogen werden, hängt davon ab, ob ein einheitliches Vertragswerk vorliegt – eine Frage, die fachkundig geprüft werden sollte.
Kann der Bescheid geändert werden, wenn der Kauf rückabgewickelt wird?
Bei einer Rückabwicklung innerhalb der gesetzlichen Fristen kann die Festsetzung auf Antrag aufgehoben werden. Der Antrag ist fristgebunden und sollte umgehend gestellt werden.
Zählt das Maklerhonorar zur Bemessungsgrundlage?
Nein. Der Käuferanteil am Maklerhonorar gehört nicht zur Gegenleistung für das Grundstück und bleibt bei der Grunderwerbsteuer unberücksichtigt.
Wo erhalte ich verbindliche Auskunft?
Verbindliche Aussagen zu Ihrem Einzelfall trifft ausschließlich Ihr Steuerberater oder Fachanwalt für Steuerrecht. Für die immobilienwirtschaftliche Einordnung stehen wir Ihnen unter Kontakt gerne zur Verfügung.