Kurz gesagt: Jeder Immobilienkauf in Deutschland muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Nach der Einigung erstellt der Notar den Vertragsentwurf, den Verbraucher in der Regel zwei Wochen vor dem Termin erhalten. Nach der Beurkundung folgen Auflassungsvormerkung, Fälligkeitsmitteilung, Kaufpreiszahlung, Grunderwerbsteuer und zuletzt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Warum muss ein Immobilienkaufvertrag zum Notar?
Das Gesetz verlangt für Verträge über die Übertragung von Grundstückseigentum die notarielle Beurkundung. Ohne sie ist der Vertrag unwirksam – Handschlag, E-Mail oder privatschriftliche Vereinbarung genügen nicht.
Beurkundungspflichtig ist dabei nicht nur der Kaufvertrag selbst, sondern auch jede Nebenabrede, die mit dem Erwerb in engem Zusammenhang steht. Absprachen über mitverkaufte Einbauten oder Renovierungszusagen gehören deshalb in die Urkunde, nicht in eine Seitenvereinbarung.
Wie kommen Sie von der Einigung zum Vertragsentwurf?
Sind sich Käufer und Verkäufer über Preis und Rahmenbedingungen einig, wird der Notar beauftragt. Üblicherweise schlägt die Käuferseite den Notar vor, da sie in der Regel die Notarkosten trägt.
Der Notar fordert den Grundbuchauszug an, klärt bestehende Belastungen und erstellt den Entwurf. Parallel sollte die Finanzierungszusage der Bank vorliegen – ohne sie wird kein seriöser Termin angesetzt.
Wie lange vorher muss der Entwurf vorliegen?
Bei Verbraucherverträgen soll der beabsichtigte Vertragstext dem Verbraucher gemäß § 17 Abs. 2a BeurkG in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stehen. Diese Frist schützt vor Übereilung und schafft Raum, Wert, Finanzierung und Technik unabhängig zu prüfen.
Die Rechtsprechung sieht die Einhaltung dieser Frist als Amtspflicht des Notars; in der Praxis wird sie deshalb meist auch bei Verkäufen unter Privatpersonen eingehalten. Nutzen Sie die Zeit tatsächlich – für Rückfragen beim Notar, bei der Bank und, wo es um besondere Konstellationen geht, bei einem Fachanwalt.
Worauf sollten Sie im Vertragstext besonders achten?
Lesen Sie den Entwurf vollständig und markieren Sie, was Sie nicht verstehen. Erfahrungsgemäß verdienen diese Punkte besondere Aufmerksamkeit:
- Kaufgegenstand: Flurstück, Größe, mitverkauftes Zubehör, Inventarliste
- Kaufpreis und Fälligkeit: Voraussetzungen, unter denen gezahlt wird
- Lastenfreistellung: Wie bestehende Grundschulden des Verkäufers gelöscht werden
- Übergabe: Datum, Nutzen-Lasten-Wechsel, Zustand bei Übergabe
- Gewährleistung: Der Ausschluss ist bei Bestandsimmobilien üblich, greift aber nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln (§ 444 BGB)
Wie läuft der Notartermin selbst ab?
Der Notar verliest die Urkunde vollständig und erläutert die rechtliche Bedeutung der einzelnen Regelungen. Fragen sind ausdrücklich erwünscht – auch während des Verlesens.
Anschließend unterzeichnen beide Parteien und der Notar. Mit diesem Moment ist der Vertrag bindend; ein allgemeines Widerrufsrecht besteht nicht. Rechnen Sie mit etwa 45 bis 90 Minuten, abhängig vom Umfang der Urkunde.
Was passiert nach der Beurkundung?
Die Beurkundung ist der Auftakt der Abwicklung, nicht ihr Abschluss. Der Notar steuert die weiteren Schritte:
- Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch zugunsten des Käufers
- Einholung der Löschungsunterlagen für bestehende Grundschulden
- Fälligkeitsmitteilung an den Käufer, sobald alle Voraussetzungen vorliegen
- Zahlung des Kaufpreises durch den Käufer
- Festsetzung und Zahlung der Grunderwerbsteuer, danach Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts
- Eigentumsumschreibung im Grundbuch und Übergabe der Immobilie
Welche Kosten entstehen rund um den Notartermin?
Die Notargebühren sind bundesweit einheitlich im GNotKG geregelt und nicht verhandelbar; sie sind degressiv gestaltet. Für Käufer in Hessen ergibt sich damit folgendes Bild:
| Position | Größenordnung | Träger |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Hessen | 6,0 % des Kaufpreises | Käufer |
| Notar- und Grundbuchkosten | üblicherweise rund 1,5–2,0 % | Käufer |
| Maklerprovision | frei vereinbar, marktüblich geteilt | beide Seiten |
Ersterwerber selbstgenutzten Wohneigentums in Hessen können zusätzlich das Hessengeld beantragen: 10.000 Euro je einziehendem Erwerber und 5.000 Euro je minderjährigem Kind, ausgezahlt in zehn Jahresraten und begrenzt auf die tatsächlich gezahlte Grunderwerbsteuer. Zur steuerlichen Behandlung Ihres konkreten Erwerbs sprechen Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.
Häufige Fragen
Kann ich nach der Beurkundung noch zurücktreten?
Nur unter den im Vertrag vereinbarten Voraussetzungen oder bei gesetzlichen Rücktrittsgründen. Ein Widerrufsrecht wie im Fernabsatz gibt es beim notariellen Immobilienkauf nicht.
Wann gehört die Immobilie mir?
Wirtschaftlich mit dem vereinbarten Nutzen-Lasten-Wechsel, rechtlich erst mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Zwischen Beurkundung und Umschreibung vergehen häufig mehrere Wochen bis Monate.
Muss ich zum Notartermin persönlich erscheinen?
Nicht zwingend – eine Vertretung mit notariell beglaubigter Vollmacht oder eine nachträgliche Genehmigung ist möglich. Besprechen Sie das frühzeitig mit dem Notariat.
Wer begleitet mich durch diesen Prozess?
Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und berät beide Seiten gleichermaßen; er prüft weder Wert noch Bauzustand der Immobilie. Für die Vorbereitung, die Verhandlung und die Abstimmung aller Beteiligten begleiten wir Sie von KRUPKA RE bis zur Schlüsselübergabe – nehmen Sie dazu gerne Kontakt auf oder nutzen Sie unsere Immobilienberatung.