Kurz gesagt: Prüfen Sie Zahlungsfähigkeit und Zuverlässigkeit in Stufen: erst zur engeren Auswahl Einkommensnachweise, Bonitätsauskunft und Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, vollständige Daten erst vor Vertragsschluss. Unzulässig sind Fragen zu Familienplanung, Religion, Herkunft oder Gesundheit. Als Sicherheit dient die Kaution von höchstens drei Nettokaltmieten – mehr lässt das Gesetz nicht zu.
Warum ist die Auswahl wichtiger als der Mietpreis?
Ein Mietausfall über sechs Monate kostet mehr, als drei Jahre optimierter Miete einbringen. Kommt eine Räumung hinzu, addieren sich Anwalts- und Gerichtskosten, Leerstand und häufig Instandsetzungsaufwand. Die Auswahlentscheidung ist damit die renditerelevanteste Weichenstellung der gesamten Vermietung.
Sie ist zugleich die einzige, die sich nachträglich kaum korrigieren lässt. Das deutsche Mietrecht schützt den Wohnraummieter weitgehend – wer einmal eingezogen ist, bleibt im Zweifel lange.
Welche Unterlagen dürfen Sie wann verlangen?
Datenschutzrechtlich gilt der Grundsatz der Erforderlichkeit: Sie dürfen nur erheben, was für die jeweilige Entscheidungsstufe tatsächlich nötig ist. Bewährt hat sich ein dreistufiges Vorgehen.
| Stufe | Zeitpunkt | Angemessene Angaben |
|---|---|---|
| 1 | Vor der Besichtigung | Name, Kontaktdaten, Anzahl der einziehenden Personen |
| 2 | Engere Auswahl nach Besichtigung | Beruf, Beschäftigungsverhältnis, Einkommensnachweise, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung |
| 3 | Unmittelbar vor Vertragsschluss | Bonitätsauskunft, Ausweiskopie, vollständige Vertragsdaten |
Unterlagen abgelehnter Bewerber sind zu löschen oder zurückzugeben. Eine dauerhafte Sammlung von Gehaltsnachweisen aller Interessenten ist weder nötig noch zulässig – und im Ernstfall ein Haftungsrisiko.
Was sagt eine Bonitätsauskunft wirklich aus?
Die Auskunft einer Wirtschaftsauskunftei zeigt Negativmerkmale: titulierte Forderungen, Mahnverfahren, Insolvenzen. Sie belegt nicht, dass jemand die Miete dauerhaft aufbringen kann. Verlangen Sie deshalb eine Auskunft, die der Bewerber selbst bei der Auskunftei angefordert hat, und nicht mehr als drei Monate alt ist.
Aussagekräftiger ist der Abgleich zwischen Warmmiete und Nettoeinkommen. In der Praxis wird häufig eine Belastung von etwa einem Drittel des verfügbaren Nettoeinkommens als tragfähig angesehen; belastbar ist diese Faustregel nur zusammen mit der konkreten Haushaltssituation.
Prüfen Sie Nachweise auf Plausibilität: Arbeitgeber, Beschäftigungsdauer, Art des Vertrags und mögliche Probezeit sagen oft mehr als die reine Summe.
Welche Fragen sind unzulässig?
Nicht alles, was interessiert, dürfen Sie fragen. Unzulässig sind insbesondere Fragen nach Schwangerschaft und Familienplanung, Religions- oder Parteizugehörigkeit, Gewerkschaftsmitgliedschaft, Gesundheitszustand, sexueller Identität oder Vorstrafen ohne Bezug zum Mietverhältnis.
Antwortet ein Bewerber auf eine unzulässige Frage unrichtig, begründet das später weder Anfechtung noch Kündigung. Wahrheitsgemäß beantwortet werden müssen dagegen Fragen nach Zahlungsfähigkeit, bestehenden Mietschulden und der Zahl der einziehenden Personen.
Hinzu kommt das Benachteiligungsverbot des § 19 AGG. Für Vermieter, die insgesamt nicht mehr als 50 Wohnungen vermieten, ist es bei Wohnraum weitgehend eingeschränkt – das Verbot der Benachteiligung wegen der ethnischen Herkunft bleibt davon jedoch unberührt. Formulieren Sie Absagen deshalb knapp und ohne Begründung.
Welche Sicherheiten stehen Ihnen zur Verfügung?
- Barkaution: höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne Betriebskosten, zahlbar in drei gleichen Monatsraten. Diese Grenze ist zwingend; was darüber hinausgeht, ist regelmäßig unwirksam (§ 551 BGB).
- Bürgschaft: von Dritten, etwa Eltern, freiwillig angeboten eine Ergänzung – als zusätzlich verlangte Sicherheit neben einer vollen Kaution dagegen problematisch.
- Mietkautionsbürgschaft eines Versicherers: entlastet den Mieter liquiditätsseitig, ändert aber nichts an der Höchstgrenze.
- Direktzahlung durch Dritte, etwa bei Studierenden: sinnvoll, wenn der Zahlende ausdrücklich mit in die Haftung eintritt.
Woran erkennen Sie Warnsignale?
Auffällig sind weniger einzelne Punkte als Muster. Häufige Wohnungswechsel in kurzer Folge, das Ausweichen bei der Frage nach dem Vorvermieter, nachgereichte statt vorgelegter Unterlagen oder ein auffallend hoher Zeitdruck verdienen eine Nachfrage.
Ein kurzes, freundliches Gespräch mit dem Vorvermieter ist – mit Einverständnis des Bewerbers – oft aufschlussreicher als jedes Dokument. Fragen Sie nach Zahlungsverhalten und Zustand bei Auszug, nicht nach der Person.
Warum ist der zahlungskräftigste Bewerber nicht automatisch der beste?
Zahlungsfähigkeit ist die Eintrittskarte, nicht das Auswahlkriterium. Entscheidend ist die Passung: Wer die Wohnung realistisch einschätzt, die Umgebung kennt und eine längere Perspektive mitbringt, verursacht über zehn Jahre weniger Kosten als der Bewerber mit dem höchsten Einkommen und dem kürzesten Horizont.
Eine sorgfältige Vorauswahl setzt allerdings genügend Bewerber voraus – und die entstehen über einen marktgerechten Preis und eine seriöse Vermarktung. Für Eigentümer im Taunus und im Rhein-Main-Gebiet übernehmen wir bei KRUPKA RE die Vorauswahl diskret und strukturiert; sprechen Sie uns über den Kontakt an oder sehen Sie sich an, wie wir vermieten.
Häufige Fragen
Darf ich eine Schufa-Auskunft direkt selbst einholen?
Nein. Die Auskunft über eine dritte Person setzt deren Mitwirkung voraus. Üblich und datenschutzkonform ist, dass der Bewerber eine selbst angeforderte Bonitätsauskunft vorlegt.
Muss ich Absagen begründen?
Nein, und in der Regel sollten Sie es auch nicht. Eine Begründung schafft nur Angriffsfläche. Eine kurze, höfliche Absage ohne Angabe von Gründen ist der sichere Weg.
Wie lange darf ich Bewerberdaten aufbewahren?
Nur so lange, wie sie für das Auswahlverfahren gebraucht werden. Nach der Entscheidung sind die Unterlagen der übrigen Bewerber zu löschen oder zurückzugeben; für den ausgewählten Mieter gelten die vertraglichen und steuerlichen Aufbewahrungsfristen.
Was tun, wenn der Mieter trotzdem nicht zahlt?
Reagieren Sie früh und schriftlich. Eine fristlose Kündigung kommt nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB in Betracht, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil davon in Verzug ist – oder über mehr als zwei Termine hinweg ein Rückstand in Höhe von zwei Monatsmieten aufläuft. Vollständige Nachzahlung innerhalb der gesetzlichen Schonfrist kann die Kündigung allerdings unwirksam machen; holen Sie hier frühzeitig fachanwaltlichen Rat ein.