Kurz gesagt: Möbliert vermieten trägt sich dort, wo zahlungskräftige Mieter auf Zeit nachfragen – etwa Projektmitarbeiter und Wochenendpendler im Rhein-Main-Gebiet. Der Aufschlag muss die Abschreibung der Einrichtung, den höheren Verwaltungsaufwand und häufigere Mieterwechsel decken. Entscheidend ist nicht die Monatsmiete, sondern der Ertrag über volle drei Jahre.

Für wen kommt das Modell überhaupt infrage?

Die möblierte Vermietung ist kein allgemeines Renditerezept, sondern eine Antwort auf eine bestimmte Nachfrage. Sie entsteht dort, wo Menschen befristet wohnen und keine eigene Einrichtung mitbringen wollen: rund um Unternehmenszentralen, Kliniken, Hochschulen und größere Bauvorhaben.

Im Taunus und im Frankfurter Umland betrifft das vor allem hochwertige Ein- und Zweizimmerwohnungen sowie Einliegerwohnungen in Wohnhäusern. Fehlt diese Nachfrage am konkreten Standort, verliert das Modell seinen wirtschaftlichen Kern – und Sie zahlen Möbel, die niemand honoriert.

Was bedeutet "möbliert" im mietrechtlichen Sinn?

Der Begriff ist unschärfer, als Eigentümer annehmen. Entscheidend ist nicht das Etikett, sondern wie das Mietverhältnis ausgestaltet ist.

Mietrechtlich relevant sind vor allem zwei Konstellationen aus § 549 Abs. 2 BGB, für die die Vorschriften zur Miethöhe nicht gelten:

  • Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. Der vorübergehende Zweck muss sich aus dem Vertrag ergeben und tatsächlich vorliegen – ein bloßer Vermerk genügt nicht.
  • Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist, überwiegend vom Vermieter möbliert wurde und nicht dauerhaft mit Familie oder Haushalt genutzt wird.

Alle anderen möblierten Wohnungen sind ganz normale Wohnraummietverhältnisse. Kündigungsschutz, Mietpreisbremse in ausgewiesenen Gebieten und die üblichen Erhöhungsgrenzen greifen dort unverändert.

Wie rechnen Sie das Modell sauber durch?

Stellen Sie dem Mehrertrag alle Mehrkosten gegenüber – über einen Zeitraum von mindestens drei Jahren, weil sich Möblierungskosten erst dann amortisieren.

PositionWirkung
Möblierungszuschlag auf die Kaltmiete+
Erstausstattung Möbel, Küche, Textilien, Geschirr−
Ersatzbeschaffung und Verschleiß−
Höhere Leerstandsquote zwischen den Mietern−
Aufwand für Übergaben, Reinigung, Inventarlisten−
Verwaltung oder Beauftragung eines Dienstleisters−
Strom, Internet, GEZ, wenn inklusive vereinbart−

Ein belastbarer Vergleichsmaßstab ist die unmöblierte Marktmiete Ihres Objekts. Sie bildet die Nulllinie, gegen die der Zuschlag antreten muss. Wie hoch diese Marktmiete tatsächlich liegt, lässt sich über eine kostenfreie Immobilienbewertung einordnen.

Wie hoch darf der Möblierungszuschlag sein?

Einen gesetzlich festgelegten Satz gibt es nicht. Die Rechtsprechung leitet den zulässigen Zuschlag regelmäßig aus dem Zeitwert der überlassenen Einrichtung und deren Nutzungsdauer her, teils zuzüglich einer Verzinsung des gebundenen Kapitals. Die Methoden der Gerichte unterscheiden sich, das Ergebnis ist selten so großzügig wie erhofft.

Praktisch heißt das: Weisen Sie den Zuschlag im Vertrag getrennt von der Grundmiete aus und hinterlegen Sie ihn mit einer Inventarliste samt Anschaffungswerten und Anschaffungsjahren. Gilt für Ihr Objekt die Mietpreisbremse, ist diese Trennung die Voraussetzung dafür, die Einhaltung der Grenze überhaupt darlegen zu können.

Was ist steuerlich zu beachten?

Die Einrichtung ist eigenständig abzuschreiben und nicht Teil der Gebäude-AfA. Einzelne Gegenstände mit Anschaffungskosten bis 800 Euro netto können Sie nach § 6 Abs. 2 EStG sofort absetzen; teurere Stücke werden über ihre betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer verteilt, für die die amtlichen AfA-Tabellen den Rahmen vorgeben. Eine Einbauküche wird davon abweichend behandelt.

Umsatzsteuerlich ist die klassische Wohnraumvermietung steuerfrei. Die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen zur kurzfristigen Beherbergung ist es nicht – für sie gilt der ermäßigte Steuersatz von sieben Prozent. Was als kurzfristig gilt, ergibt sich nicht aus dem Gesetzestext, sondern aus Rechtsprechung und Verwaltungspraxis. Bleiben Sie mit Ihrem Gesamtumsatz unter 25.000 Euro im Vorjahr und 100.000 Euro im laufenden Jahr, greift die Kleinunternehmerregelung des § 19 UStG.

Ob Ihre Vermietung noch private Vermögensverwaltung ist oder in einen Gewerbebetrieb kippt, hängt vom Umfang der Zusatzleistungen ab. Reinigung, Wäschewechsel und Rezeptionsdienste verschieben die Grenze. Diese Einordnung gehört vor dem ersten Mietvertrag auf den Tisch Ihres Steuerberaters.

Wann ist möbliert die falsche Entscheidung?

Gegen das Modell spricht vieles, was auf dem Papier klein wirkt. Rechnen Sie es ehrlich durch, wenn:

  • Sie weit vom Objekt entfernt wohnen und keine Verwaltung beauftragen wollen.
  • Die Wohnung groß und familientauglich ist – dort zahlt kaum jemand für fremde Möbel.
  • Örtliche Regelungen die Zweckentfremdung von Wohnraum einschränken; einzelne Kommunen im Rhein-Main-Gebiet machen davon Gebrauch.
  • Sie das Objekt mittelfristig verkaufen wollen und ein sauber dokumentiertes, langfristiges Mietverhältnis den besseren Eindruck macht.

Für Eigentümer, die ihre Anlagestrategie ordnen wollen, vergleichen wir bei KRUPKA RE beide Wege anhand realer Vergleichsobjekte – sowohl beim Vermieten als auch beim Ankauf einer Kapitalanlage.

Häufige Fragen

Kann ich mit einem möblierten Vertrag die Mietpreisbremse umgehen?

Nein. Sie gilt für möblierte Wohnungen ebenso wie für unmöblierte. Nur die eng gefassten Ausnahmen des § 549 Abs. 2 BGB nehmen ein Mietverhältnis davon aus, und sie setzen einen tatsächlich vorübergehenden Zweck voraus.

Wie sichere ich mich gegen Schäden am Inventar ab?

Mit einer detaillierten, bei Übergabe beidseits unterschriebenen Inventarliste, fotografischer Dokumentation und einer angemessenen Kaution. Ein Inventarverzeichnis ohne Zustandsangaben nützt im Streitfall wenig.

Rechnet sich eine hochwertige Ausstattung oder lieber eine einfache?

In Premiumlagen meist die hochwertige, weil die Zielgruppe dort auf Qualität achtet und Wechsel seltener sind. In durchschnittlichen Lagen amortisiert sich teure Einrichtung häufig nicht.

Was passiert, wenn der Mieter länger bleiben will?

Bei einem auf vorübergehenden Gebrauch angelegten Vertrag entfällt die Grundlage der Ausnahme, sobald sich der Zweck ändert. Sprechen Sie eine Verlängerung nie formlos aus, sondern lassen Sie den neuen Vertrag mietrechtlich prüfen.