Kurz gesagt: Das Ertragswertverfahren (§§ 27–34 ImmoWertV) bewertet Immobilien nach ihrem nachhaltig erzielbaren Ertrag und passt zu vermieteten Objekten. Das Sachwertverfahren (§§ 35–39 ImmoWertV) rechnet über Herstellungskosten und Bodenwert und greift bei eigengenutzten oder individuellen Häusern, für die belastbare Vergleichspreise fehlen.
Was unterscheidet die beiden Verfahren im Kern?
Die Trennlinie verläuft entlang der Frage, warum jemand das Objekt kauft. Wer eine Rendite sucht, kalkuliert über Mieteinnahmen – dann bildet der Ertragswert die Marktlogik ab. Wer selbst einziehen möchte, denkt in Substanz, Ausstattung und Wiederbeschaffung – hier liegt der Sachwert näher.
Beide Verfahren trennen konsequent zwischen Grund und Boden und dem aufstehenden Gebäude. Der Bodenwert wird in beiden Fällen gesondert ermittelt, in der Regel über den Bodenrichtwert nach § 196 BauGB.
Wie wird der Ertragswert berechnet?
Das allgemeine Ertragswertverfahren nach § 28 ImmoWertV folgt einer festen Kette:
- Rohertrag ansetzen – die marktüblich erzielbare Jahresmiete, nicht zwingend die vertraglich vereinbarte.
- Bewirtschaftungskosten nach § 32 abziehen: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlagefähige Betriebskosten. Ergebnis ist der Reinertrag.
- Bodenwertverzinsungsbetrag abziehen, also Bodenwert multipliziert mit dem Liegenschaftszinssatz. Übrig bleibt der Gebäudereinertrag.
- Barwertfaktor anwenden (§ 34), der sich aus Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz ergibt. Das ergibt den Gebäudeertragswert.
- Bodenwert addieren und besondere objektspezifische Merkmale berücksichtigen.
Das vereinfachte Ertragswertverfahren nach § 29 kommt zum gleichen Ziel, indem es den gesamten Reinertrag kapitalisiert und den Bodenwert abgezinst hinzurechnet.
Wie wird der Sachwert berechnet?
Der Sachwert setzt bei der Frage an, was ein vergleichbarer Neubau heute kosten würde. Nach § 36 ImmoWertV werden die durchschnittlichen Herstellungskosten – modellhaft abgeleitet aus den Normalherstellungskosten der Anlage 4 – auf den Stichtag fortgeschrieben.
Die Schritte im Überblick:
- Herstellungskosten je Flächeneinheit, angepasst über den Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes
- Multiplikation mit dem Regionalfaktor, den der örtliche Gutachterausschuss festlegt
- Multiplikation mit dem Alterswertminderungsfaktor nach § 38, also Restnutzungsdauer geteilt durch Gesamtnutzungsdauer
- Zuschlag für Außenanlagen (§ 37) und Addition des Bodenwerts
- Anwendung des Sachwertfaktors nach § 39, der das rechnerische Ergebnis an das tatsächliche Marktniveau anpasst
Für Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäuser setzt Anlage 1 der ImmoWertV eine modellhafte Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren an. Umfassende Modernisierungen können die Restnutzungsdauer nach dem Modell der Anlage 2 verlängern – ein Hebel, der in der Praxis oft unterschätzt wird.
Wann gilt welches Verfahren?
| Objekt | Regelverfahren | Begründung |
|---|---|---|
| Vermietetes Mehrfamilienhaus | Ertragswert | Kaufentscheidung folgt der Rendite |
| Gemischt genutztes Objekt mit üblicher Miete | Ertragswert | Ertrag ist am Markt ableitbar |
| Individuelles Einfamilien- oder Landhaus ohne Vergleichspreise | Sachwert | Substanz ersetzt die fehlende Vergleichsbasis |
| Denkmal oder Sonderbau | Sachwert, ergänzt um Einzelfallbetrachtung | Kein funktionierender Vergleichsmarkt |
| Eigentumswohnung in homogenem Quartier | Vergleichswert | Ausreichend Kaufpreise vorhanden |
Nach § 6 ImmoWertV ist die Verfahrenswahl zu begründen. Werden zwei Verfahren gerechnet, wird der Verkehrswert nicht gemittelt, sondern aus der Aussagekraft der Ergebnisse abgeleitet.
Welche Stellschrauben beeinflussen das Ergebnis am stärksten?
Beim Ertragswert ist es der Liegenschaftszinssatz. Schon geringe Veränderungen wirken sich über den Barwertfaktor spürbar auf das Ergebnis aus – weshalb der vom Gutachterausschuss veröffentlichte, objektspezifisch angepasste Zinssatz zentral ist.
Beim Sachwert entscheidet der Sachwertfaktor. Er übersetzt die Kostenrechnung in Marktrealität und fällt je nach Region und Objektart sehr unterschiedlich aus. Ohne ihn bleibt der Sachwert eine buchhalterische Größe.
Bei beiden Verfahren gilt: Eine qualifizierte Sanierung verändert nicht nur die Optik, sondern über die Restnutzungsdauer auch die Rechenbasis. Wer eine Sanierung & Projektentwicklung plant, sollte die Wertwirkung vorab durchrechnen lassen.
Was bedeutet das für Ihre Entscheidung?
Ob Sie ein Objekt halten, vermieten oder veräußern, hängt selten an einer einzigen Zahl. Aufschlussreich ist vielmehr der Abstand zwischen Ertrags- und Sachwert: Liegt der Ertragswert deutlich niedriger, deutet das auf Mietpotenzial oder überhöhte Bewirtschaftungskosten hin. Liegt er höher, ist die Substanz womöglich unterbewertet.
Bei KRUPKA RE ordnen wir diese Kennzahlen in die konkrete Marktsituation rund um Königstein und das Rhein-Main-Gebiet ein – und leiten daraus eine Empfehlung ab, die zu Ihrer Situation passt, nicht nur zur Tabelle.
Häufige Fragen
Welches Verfahren ergibt den höheren Wert?
Das lässt sich nicht pauschal sagen. In nachgefragten Lagen liegt der Ertragswert bei knapp kalkulierten Mieten häufig unter dem Sachwert, bei hohen erzielbaren Mieten darüber.
Zählt die tatsächliche oder die marktübliche Miete?
Angesetzt wird grundsätzlich der nachhaltig erzielbare Rohertrag. Deutlich abweichende Bestandsmieten werden gesondert gewürdigt, etwa über einen Abschlag bei langfristig gebundenen Verträgen.
Welches Verfahren nutzt das Finanzamt bei Erbschaft und Schenkung?
Nach § 182 BewG gilt für Mietwohn- und Geschäftsgrundstücke mit ableitbarer üblicher Miete das Ertragswertverfahren, sonst regelmäßig das Sachwertverfahren. Ein niedrigerer gemeiner Wert kann nach § 198 BewG nachgewiesen werden – besprechen Sie das mit Ihrem Steuerberater.
Kann ich beide Verfahren parallel beauftragen?
Ja, und bei gemischt genutzten oder ungewöhnlichen Objekten ist das durchaus sinnvoll. Die Ergebnisse werden dann nicht addiert, sondern gegeneinander gewichtet.