Kurz gesagt: Bei einer geerbten Immobilie haben Sie im Wesentlichen drei Optionen: verkaufen, selbst bewohnen oder vermieten. Welche sich lohnt, hängt von den Erbschaftsteuer-Freibeträgen, der Zusammensetzung der Erbengemeinschaft, dem Zustand der Immobilie und Ihrer persönlichen Lebenssituation ab. Eine sorgfältige Prüfung aller Optionen lohnt sich, bevor Sie eine Entscheidung treffen.
Welche Optionen haben Erben bei einer geerbten Immobilie?
Grundsätzlich stehen drei Wege offen: der Verkauf, die Vermietung oder die Selbstnutzung. Bei mehreren Erben kommt häufig eine vierte Variante hinzu – die Auszahlung einzelner Miterben, während einer die Immobilie übernimmt. Welche Lösung passt, hängt von finanziellen, familiären und steuerlichen Faktoren ab.
Wie hoch ist der Freibetrag bei der Erbschaftsteuer?
Die Erbschaftsteuer-Freibeträge nach § 16 ErbStG richten sich nach dem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser:
| Verwandtschaftsgrad | Freibetrag |
|---|---|
| Ehepartner / eingetragene Lebenspartner | 500.000 € |
| Kinder und Stiefkinder | 400.000 € |
| Enkel (Eltern noch lebend) | 200.000 € |
| Enkel (Elternteil bereits verstorben) | 400.000 € |
| Eltern und Großeltern (als Erben) | 100.000 € |
| Sonstige Erben | 20.000 € |
Erst der Wert oberhalb dieses Freibetrags unterliegt der Erbschaftsteuer. Die konkrete Steuerlast hängt zusätzlich von der Steuerklasse und dem festgestellten Immobilienwert ab – lassen Sie sich hierzu von Ihrem Steuerberater beraten.
Bleibt eine geerbte Immobilie steuerfrei, wenn ich selbst einziehe?
Für das sogenannte Familienheim gilt unter engen Voraussetzungen eine Steuerbefreiung nach § 13 ErbStG. Ehepartner können die selbst genutzte Immobilie unabhängig von der Wohnfläche steuerfrei erben, Kinder bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern. Voraussetzung ist in beiden Fällen, dass unverzüglich – in der Praxis meist innerhalb einiger Monate – eingezogen wird und die Immobilie mindestens zehn Jahre lang selbst zu Wohnzwecken genutzt wird. Wird sie innerhalb dieser Frist verkauft, vermietet oder aufgegeben, entfällt die Steuerbefreiung in der Regel rückwirkend, außer es liegen zwingende Gründe wie Pflegebedürftigkeit vor.
Was gilt bei der Einkommensteuer, wenn ich die Immobilie verkaufe?
Anders als bei der Erbschaftsteuer zählt für die Einkommensteuer nicht der Erbfall, sondern der ursprüngliche Erwerb durch den Erblasser. Die zehnjährige Frist nach § 23 EStG beginnt mit dem notariellen Kaufvertrag des Erblassers und läuft beim Erben einfach weiter. Hat der Erblasser die Immobilie bereits vor mehr als zehn Jahren gekauft, kann ein Verkauf durch die Erben bereits steuerfrei sein. War die Immobilie zuvor selbst bewohnt, kann sich zudem eine kurzfristige Steuerfreiheit ergeben, wenn diese Eigennutzung fortgeführt wird.
Verkaufen, vermieten oder behalten – wie entscheiden Sie richtig?
Eine fundierte Entscheidung berücksichtigt mehrere Faktoren:
- Zustand und Lage der Immobilie – Sanierungsbedarf und Marktumfeld beeinflussen sowohl Vermietungspotenzial als auch Verkaufswert.
- Zusammensetzung der Erbengemeinschaft – bei mehreren Erben ist häufig der Verkauf die praktikabelste Lösung, um Streit über die Verwaltung zu vermeiden.
- Persönliche Bindung und Nutzungswunsch – manche Erben möchten das Elternhaus erhalten, andere bevorzugen die finanzielle Unabhängigkeit durch einen Verkauf.
- Verwaltungsaufwand einer Vermietung – laufende Instandhaltung, Mieterauswahl und rechtliche Pflichten erfordern Zeit und Erfahrung.
Eine unabhängige kostenfreie Immobilienbewertung schafft die Grundlage für jede dieser Abwägungen – unabhängig davon, ob Sie sich am Ende für einen Verkauf entscheiden.
Wie gehen Sie als Erbengemeinschaft am besten vor?
Vor jeder Entscheidung lohnt sich eine nüchterne Bestandsaufnahme: Wert der Immobilie, steuerliche Rahmenbedingungen und die Erwartungen aller Miterben sollten offen besprochen werden. KRUPKA RE begleitet Erbengemeinschaften im Rhein-Main-Gebiet diskret durch diesen Prozess – von der Wertermittlung bis zur Umsetzung der gewählten Lösung. Nehmen Sie bei Fragen gerne Kontakt zu uns auf.
Häufige Fragen
Muss ich als Erbe sofort entscheiden, was mit der Immobilie passiert?
Nein. Es empfiehlt sich jedoch, Fristen für eine mögliche Ausschlagung der Erbschaft und steuerliche Anzeigepflichten im Blick zu behalten und sich frühzeitig beraten zu lassen.
Was passiert, wenn mehrere Erben sich nicht einig werden?
Bei einer Erbengemeinschaft müssen Entscheidungen über die Immobilie grundsätzlich gemeinsam getroffen werden. Lässt sich keine Einigung erzielen, bleibt oft nur der gemeinsame Verkauf oder im Streitfall eine Teilungsversteigerung.
Lohnt sich die Vermietung einer geerbten Immobilie?
Das hängt von Lage, Zustand und dem gewünschten Verwaltungsaufwand ab. Eine Immobilienberatung hilft, Mieteinnahmen realistisch einzuschätzen und mit einem Verkauf zu vergleichen.
Brauche ich einen Steuerberater für die Erbschaftsteuer?
Bei Immobilien im Nachlass empfiehlt sich das in aller Regel, da Freibeträge, Bewertung und mögliche Steuerbefreiungen wie das Familienheim komplex zusammenspielen.