Kurz gesagt: Eine Übertragung zu Lebzeiten wird notariell beurkundet und mit der Grundbucheintragung wirksam. Die Schenkungsteuer-Freibeträge stehen alle zehn Jahre erneut zur Verfügung, weshalb frühe Übertragungen steuerlich vorteilhaft sein können. Entscheidend sind zugleich die Absicherung des Übergebers und die Wirkung auf Pflichtteilsansprüche.
Was passiert rechtlich bei einer Überschreibung?
Der Begriff "überschreiben" ist umgangssprachlich; juristisch handelt es sich meist um eine Schenkung oder eine Übergabe gegen Gegenleistungen. Der Vertrag über die Übertragung eines Grundstücks bedarf zwingend der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB) – eine private Absprache ist unwirksam.
Vollendet ist der Vorgang erst mit der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch. Bis dahin sichert eine Auflassungsvormerkung den Erwerber ab.
Welche steuerlichen Freibeträge greifen bei der Schenkung?
Für Schenkungen gelten dieselben persönlichen Freibeträge wie im Erbfall (§ 16 ErbStG). Der wesentliche Unterschied: Sie leben alle zehn Jahre neu auf. Schenkungen desselben Zuwendenden an dieselbe Person werden innerhalb dieses Zeitraums zusammengerechnet (§ 14 ErbStG).
| Empfänger | Freibetrag je Zehnjahreszeitraum |
|---|---|
| Ehegatte / eingetragener Lebenspartner | 500.000 € |
| Kind, Stiefkind | 400.000 € |
| Enkel (Elternteil lebt) | 200.000 € |
| Eltern, Großeltern | 20.000 € |
| Geschwister, Nichten, Neffen, sonstige Dritte | 20.000 € |
Der Blick auf die Tabelle erklärt, warum Zeit hier der wichtigste Faktor ist: Wer eine Immobilie im Wert von 800.000 Euro in zwei Schritten im Abstand von zehn Jahren an ein Kind überträgt, nutzt den Freibetrag zweimal. Bei Eltern und Großeltern beträgt der Freibetrag in der Schenkung übrigens nur 20.000 Euro – die höheren 100.000 Euro gelten dort ausschließlich im Erbfall.
Fällt zusätzlich Grunderwerbsteuer an?
In aller Regel nicht. Grundstückserwerbe, die der Schenkungsteuer unterliegen, sind von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Unabhängig davon sind Übertragungen zwischen Ehegatten (§ 3 Nr. 4 GrEStG) sowie zwischen Verwandten in gerader Linie – Eltern an Kinder und umgekehrt – befreit (§ 3 Nr. 6 GrEStG).
Relevant wird der hessische Steuersatz von 6 Prozent erst, wenn die Übertragung einen entgeltlichen Teil enthält und keine persönliche Befreiung greift, etwa bei Übertragungen unter Geschwistern gegen Übernahme von Verbindlichkeiten. Diese Abgrenzung sollte im Vorfeld steuerlich geprüft werden.
Wie sichern sich Übergeber richtig ab?
Wer das eigene Haus überträgt, gibt Eigentum auf – nicht aber zwingend die Nutzung. Zwei Instrumente haben sich etabliert:
- Nießbrauch. Der Übergeber behält das volle Nutzungsrecht, darf also selbst wohnen oder vermieten und die Erträge vereinnahmen.
- Wohnrecht. Die schwächere Variante: Es erlaubt das Bewohnen, nicht aber die Vermietung.
Beide mindern den steuerlichen Wert der Zuwendung. Der Kapitalwert eines lebenslangen Nießbrauchs ergibt sich aus dem Jahreswert multipliziert mit einem Vervielfältiger nach § 14 BewG, der sich an der statistischen Lebenserwartung orientiert. Der Jahreswert ist dabei gedeckelt: Er darf höchstens den 18,6ten Teil des Grundstückswerts betragen (§ 16 BewG).
Ergänzend gehören in den Vertrag Rückforderungsrechte – etwa für den Fall der Insolvenz des Beschenkten, seiner Vorversterbens oder einer Veräußerung ohne Zustimmung.
Welche Risiken werden häufig übersehen?
Drei Punkte fallen in der Beratungspraxis regelmäßig auf:
- Pflichtteilsergänzung. Schenkungen der letzten zehn Jahre vor dem Erbfall erhöhen Pflichtteilsansprüche (§ 2325 BGB). Der Wert schmilzt pro vollendetem Jahr um ein Zehntel ab. Wichtig: Behält sich der Übergeber einen Nießbrauch vor, beginnt diese Frist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs regelmäßig gar nicht erst zu laufen. Der Nießbrauch spart Steuer, schützt aber nicht vor dem Pflichtteil.
- Rückforderung wegen Verarmung. Kann der Schenker seinen Unterhalt nicht mehr bestreiten – etwa bei Pflegebedürftigkeit –, kann er das Geschenk zurückfordern (§ 528 BGB). Nach Ablauf von zehn Jahren seit Vollzug ist das ausgeschlossen (§ 529 BGB). Der Sozialhilfeträger kann diesen Anspruch auf sich überleiten (§ 93 SGB XII).
- Spekulationsfrist. Wer unentgeltlich erwirbt, tritt in die Position des Voreigentümers ein: Anschaffungszeitpunkt und Anschaffungskosten des Schenkers werden ihm zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Ein späterer Verkauf kann daher steuerfrei sein – oder eben nicht.
Diese Wechselwirkungen gehören in die Hand eines Steuerberaters und, bei Pflichtteilsfragen, eines Fachanwalts für Erbrecht. Die Beurkundung allein ersetzt diese Prüfung nicht.
Überschreiben oder vererben – woran entscheidet sich das?
Für die Übertragung zu Lebzeiten sprechen die wiederkehrenden Freibeträge, klare Verhältnisse zwischen den Kindern und die Vermeidung einer Erbengemeinschaft. Dagegen sprechen der Verlust der Verfügungsfreiheit und die Bindung an eine Entscheidung, die sich kaum korrigieren lässt.
Am Anfang steht in beiden Fällen dieselbe Frage: Was ist die Immobilie heute tatsächlich wert? Erst diese Zahl macht Freibeträge, Nießbrauchwerte und Ausgleichszahlungen greifbar. Eine kostenfreie Immobilienbewertung liefert sie – und KRUPKA RE ordnet sie auf Wunsch im Rahmen einer Immobilienberatung in Ihre Gesamtplanung ein, gemeinsam mit Ihrem Notar und Steuerberater.
Häufige Fragen
Was kostet die Überschreibung beim Notar?
Die Notar- und Grundbuchkosten bemessen sich nach dem GNotKG und richten sich nach dem Wert der Immobilie. Vorbehaltene Rechte wie Nießbrauch oder Wohnrecht werden zusätzlich berücksichtigt; der Notar erstellt auf Anfrage einen Kostenvoranschlag.
Kann ich eine Überschreibung rückgängig machen?
Nur in engen Grenzen. Möglich ist dies etwa bei grobem Undank, bei Verarmung des Schenkers oder wenn im Vertrag ausdrücklich Rückforderungsrechte vereinbart wurden. Ohne solche Klauseln ist die Übertragung faktisch endgültig.
Muss ich eine Schenkung dem Finanzamt melden?
Ja. Schenkungen sind grundsätzlich anzeigepflichtig, auch wenn sie innerhalb des Freibetrags bleiben. Der beurkundende Notar übermittelt die Urkunde ohnehin an das zuständige Finanzamt.
Lässt sich eine überschriebene Immobilie später verkaufen?
Ja, sofern kein Nießbrauch oder Zustimmungsvorbehalt entgegensteht. Ist ein solches Recht eingetragen, muss der Berechtigte mitwirken – was sich beim Verkauf über eine Löschungsbewilligung oder eine Ablösevereinbarung regeln lässt.