Kurz gesagt: In Hessen sollten Käufer rund zehn bis elf Prozent des Kaufpreises für Kaufnebenkosten einplanen. Den größten Anteil trägt die Grunderwerbsteuer mit 6,0 Prozent, hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten von üblicherweise 1,5 bis 2,0 Prozent sowie der auf den Käufer entfallende Anteil des Maklerhonorars.
Aus welchen Posten bestehen die Kaufnebenkosten?
Der notarielle Kaufpreis ist nur ein Teil dessen, was ein Immobilienerwerb tatsächlich kostet. Drei Positionen fallen bei praktisch jedem Kauf an: die Grunderwerbsteuer, die Gebühren für Notar und Grundbuchamt sowie – bei einem vermittelten Objekt – das Maklerhonorar. Diese Kosten sind aus Eigenkapital zu bestreiten, da Banken sie in aller Regel nicht mitfinanzieren.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Hessen?
Hessen erhebt 6,0 Prozent des Kaufpreises. Dieser Satz gilt unverändert seit dem 1. August 2014 und landesweit einheitlich – ob in Königstein, Kronberg, Bad Soden oder Frankfurt macht keinen Unterschied. Bemessungsgrundlage ist der im Kaufvertrag beurkundete Gegenleistungswert. Bei einem Kaufpreis von 900.000 Euro entspricht das 54.000 Euro.
Was kosten Notar und Grundbuchamt?
Die Gebühren sind bundesweit im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und damit nicht verhandelbar. Sie richten sich nach dem Geschäftswert und sinken prozentual, je höher der Kaufpreis liegt. In der Praxis liegen Notar- und Grundbuchkosten zusammen meist bei etwa 1,5 bis 2,0 Prozent, wenn zusätzlich eine Grundschuld für die Finanzierung eingetragen wird. Ohne Finanzierung fällt der Wert entsprechend niedriger aus.
Wer trägt das Maklerhonorar?
Beim Erwerb von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen durch Verbraucher teilen sich Käufer und Verkäufer das Honorar seit Ende 2020 grundsätzlich hälftig. In Hessen bewegt sich die Gesamtprovision marktüblich im Bereich von etwa sechs bis sieben Prozent inklusive Mehrwertsteuer; auf die Käuferseite entfällt davon rund die Hälfte. Bei Grundstücken, Mehrfamilienhäusern und gewerblichen Objekten gilt diese Teilungspflicht nicht.
Wie viel Eigenkapital ist realistisch?
Eine überschlägige Rechnung für Hessen, kalkuliert mit 6,0 Prozent Grunderwerbsteuer, 1,8 Prozent Notar und Grundbuch sowie einem Käuferanteil von 3,0 Prozent am Maklerhonorar:
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer | Notar & Grundbuch | Käuferanteil Makler | Nebenkosten gesamt |
|---|---|---|---|---|
| 600.000 € | 36.000 € | ca. 10.800 € | ca. 18.000 € | ca. 64.800 € |
| 900.000 € | 54.000 € | ca. 16.200 € | ca. 27.000 € | ca. 97.200 € |
| 1.500.000 € | 90.000 € | ca. 27.000 € | ca. 45.000 € | ca. 162.000 € |
Die Werte sind Näherungen; die tatsächlichen Notargebühren ergeben sich aus der degressiven Gebührentabelle des GNotKG. Als Faustregel gilt: Wer die Nebenkosten und zusätzlich einen Eigenkapitalanteil am Kaufpreis selbst aufbringt, erhält spürbar bessere Finanzierungskonditionen.
Welche Kosten werden häufig übersehen?
Neben den klassischen Erwerbsnebenkosten entstehen regelmäßig weitere Ausgaben, die in der Budgetplanung untergehen:
- Bestellung und Eintragung der Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank
- Löschung nicht übernommener Altlasten im Grundbuch, soweit vertraglich dem Käufer zugewiesen
- Bausachverständiger oder Gutachter zur technischen Prüfung vor dem Kauf
- Umzug, Einrichtung, Küche sowie erste Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten
- Anteilige Grundsteuer, laufendes Hausgeld und Erschließungsbeiträge ab Übergabe
Gerade bei Bestandsobjekten im Taunus lohnt sich ein realistischer Puffer für Sanierungsmaßnahmen. Welche Arbeiten wirtschaftlich sinnvoll sind und welche Reihenfolge sich empfiehlt, klären wir im Rahmen der Sanierung & Projektentwicklung.
Lassen sich Kaufnebenkosten senken?
In begrenztem Umfang ja. Werden bewegliche Gegenstände wie Möbel oder eine nicht fest verbaute Einbauküche im Kaufvertrag gesondert mit realistischem Zeitwert ausgewiesen, mindert dies die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Der Ansatz muss plausibel und belegbar sein – und sollte vorab mit der finanzierenden Bank abgestimmt werden. Für die steuerliche Bewertung Ihres konkreten Falls ist Ihr Steuerberater der richtige Ansprechpartner.
Wenn Sie den Erwerb einer Immobilie im Rhein-Main-Gebiet vorbereiten, ordnet KRUPKA RE Kaufpreis, Nebenkosten und Instandhaltungsbedarf für Sie in einer Gesamtbetrachtung ein. Einen Überblick über unsere Begleitung beim Erwerb finden Sie unter Immobilie kaufen.
Häufige Fragen
Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
In Ausnahmefällen ist eine Vollfinanzierung möglich, sie verteuert das Darlehen jedoch deutlich. Die meisten Banken erwarten, dass die Nebenkosten aus Eigenmitteln getragen werden.
Wann werden die einzelnen Posten fällig?
Die Notarkosten werden kurz nach der Beurkundung abgerechnet, die Grunderwerbsteuer nach Erhalt des Steuerbescheids, das Maklerhonorar mit wirksamem Vertragsabschluss.
Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?
Bei selbstgenutztem Wohneigentum grundsätzlich nicht. Bei vermieteten Objekten fließen sie in die Anschaffungskosten ein und wirken sich über die Abschreibung aus – die Einzelheiten sollten Sie mit Ihrem Steuerberater besprechen.
Fällt beim Kauf eines Grundstücks dasselbe an?
Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten entstehen ebenso. Die gesetzliche Teilung des Maklerhonorars gilt beim reinen Grundstückskauf jedoch nicht. Für eine erste Einschätzung erreichen Sie uns über den Kontakt.