Kurz gesagt: Maßgeblich ist die ortsübliche Vergleichsmiete – das Entgelt, das in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurde (§ 558 Abs. 2 BGB). Herleiten lässt sie sich über den Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen. Nach oben begrenzen Mietpreisbremse und Wucherverbot.
Was genau meint die ortsübliche Vergleichsmiete?
Gemeint ist nicht der Durchschnitt aller laufenden Mieten im Ort. Das Gesetz blickt auf einen engeren Ausschnitt: auf Entgelte, die in den vergangenen sechs Jahren neu vereinbart oder geändert wurden. Ein unveränderter Vertrag aus den Neunzigerjahren fließt also nicht ein.
Gemeint ist außerdem stets die Nettokaltmiete. Betriebskosten, Stellplatz- oder Möblierungszuschläge bleiben außen vor und werden gesondert betrachtet. Wer beides vermischt, vergleicht Unvergleichbares – und macht jede spätere Mieterhöhung angreifbar.
Wie weit trägt der Mietspiegel?
Das Gesetz kennt zwei Formen. Der einfache Mietspiegel nach § 558c BGB ist eine von der Gemeinde oder von Interessenvertretern anerkannte Übersicht. Der qualifizierte Mietspiegel nach § 558d BGB wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt; für ihn gilt vor Gericht die Vermutung, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend abbildet.
Beide sind im Abstand von zwei Jahren an die Marktentwicklung anzupassen, der qualifizierte Mietspiegel ist nach vier Jahren neu zu erstellen. Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern müssen einen Mietspiegel aufstellen. Viele Kommunen im Vordertaunus liegen unter dieser Schwelle und arbeiten ohne dieses Instrument.
Genau dort beginnt die eigentliche Arbeit: Ohne Mietspiegel muss der Preis aus dem tatsächlichen Marktgeschehen abgeleitet werden.
Welche Herleitungen erkennt das Gesetz an?
Ein späteres Mieterhöhungsverlangen ist in Textform zu erklären und zu begründen. § 558a Abs. 2 BGB nennt dafür vier Begründungsmittel:
| Begründungsmittel | Eignung | Aufwand |
|---|---|---|
| Mietspiegel | Hoch, wo vorhanden – der qualifizierte mit gesetzlicher Vermutungswirkung | Gering |
| Auskunft aus einer Mietdatenbank | Nur dort, wo eine anerkannte Datenbank geführt wird | Gering |
| Sachverständigengutachten | Belastbar auch bei Sonderobjekten; öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger nötig | Hoch |
| Vergleichswohnungen | Zulässig bei echter Vergleichbarkeit; die Benennung von drei Wohnungen genügt | Mittel |
Bei der Neuvermietung sind Sie an diese Formen nicht gebunden. Kennen sollten Sie sie dennoch – sie geben den Maßstab vor, an dem sich Ihr Preis im Streitfall messen lassen muss.
Welche Grenzen setzt das Gesetz nach oben?
Drei Schranken sind zu beachten, bevor Sie inserieren:
- In Gebieten, die eine Landesregierung per Rechtsverordnung als angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen hat, darf die Miete zu Mietbeginn höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Solche Verordnungen treten spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft.
- Greift eine Ausnahme – etwa eine höhere Vormiete oder eine umfassende Modernisierung –, müssen Sie den Mieter darüber bereits vor dessen Vertragserklärung unaufgefordert informieren (§ 556g Abs. 1a BGB). Unterbleibt das, können Sie sich auf die Ausnahme nicht berufen.
- Übersteigt die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete unter Ausnutzung eines geringen Angebots um mehr als 20 Prozent, liegt eine Ordnungswidrigkeit vor; § 5 Wirtschaftsstrafgesetz sieht dafür eine Geldbuße bis zu 50.000 Euro vor.
Im laufenden Mietverhältnis kommt die Kappungsgrenze hinzu: höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in per Landesverordnung bestimmten Gebieten 15 Prozent. Erhöhen dürfen Sie zudem erst, wenn die Miete zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens seit 15 Monaten unverändert ist.
Welche Merkmale bewegen den Preis in der Praxis?
Innerhalb der Spanne entscheiden Zustand und Ausstattung. Besonders preisrelevant sind erfahrungsgemäß:
- Grundriss und Belichtung – ein gut geschnittener Wohnraum schlägt zusätzliche Quadratmeter
- Bad und Küche, weil Interessenten dort den Modernisierungsstand am schnellsten ablesen
- Energetischer Zustand und Heizungsart, da die Warmmiete über die Budgetgrenze entscheidet
- Außenbereiche wie Balkon, Terrasse, Garten oder Stellplatz
- Mikrolage: Anbindung, Schulen, Ruhelage und Nahversorgung
Wie sich diese Merkmale in Ihrer konkreten Lage übersetzen, zeigt eine kostenfreie Immobilienbewertung mit Blick auf tatsächlich erzielte Abschlüsse.
Warum ist der höchste Preis selten der beste?
Eine überzogene Miete kostet zuerst Zeit. Zwei Monate Leerstand entsprechen rechnerisch rund 17 Prozent einer Jahresmiete – ein Aufschlag von fünf Prozent trägt diesen Verlust nicht ein. Hinzu kommt das Risiko einer rechtlich angreifbaren Ausgangsmiete.
Wer den Preis am Markt statt am Wunsch ausrichtet, gewinnt Auswahl unter den Bewerbern und damit Sicherheit. Bei KRUPKA RE leiten wir die realistische Mietspanne im Rahmen der Immobilienberatung aus konkreten Abschlüssen vergleichbarer Objekte ab, nicht aus Angebotspreisen. Wie der weitere Weg vom Exposé bis zur Übergabe aussieht, lesen Sie unter Vermieten.
Häufige Fragen
Gilt der Mietspiegel auch für die Neuvermietung?
Bindend ist er für das Mieterhöhungsverfahren im laufenden Vertrag. Für die Erstvermietung bleibt er dennoch der wichtigste Orientierungsrahmen – in Gebieten mit Mietpreisbremse ist er sogar die Rechengrundlage für die zulässige Höchstmiete.
Was tun, wenn es vor Ort keinen Mietspiegel gibt?
Dann zählen tatsächlich abgeschlossene Mietverhältnisse vergleichbarer Objekte in Lage, Größe und Ausstattung. Angebotspreise aus Portalen taugen nur als grober Rahmen, weil sie den späteren Abschluss nicht abbilden.
Darf ich möbliert höher vermieten?
Ein Möblierungszuschlag ist grundsätzlich möglich, muss sich aber nachvollziehbar am Zeitwert der Einrichtung orientieren und gesondert ausgewiesen werden. Lassen Sie die Kalkulation im Zweifel von einem Fachanwalt für Mietrecht prüfen.
Wie oft sollte ich die Miete überprüfen?
Eine jährliche Prüfung genügt. Ein Erhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden – wer diesen Rhythmus einhält, vermeidet das Auseinanderdriften von Vertrags- und Marktmiete.