Kurz gesagt: Die Entscheidung fällt über drei Rechengrößen: die tatsächliche Nettomietrendite nach Rücklagen und Steuern, den erzielbaren Nettoerlös bei Verkauf und Ihren persönlichen Zeithorizont. Vermieten lohnt sich bei solider Rendite, gutem Zustand und langem Atem. Verkaufen überzeugt, wenn Kapital gebraucht wird, Sanierungsbedarf ansteht oder die Immobilie nicht zur Lebensplanung passt.
Warum die Bauchentscheidung hier besonders teuer ist
Kaum eine Eigentümerfrage wird so häufig aus dem Gefühl heraus beantwortet. "Die Immobilie behalten" klingt nach Vorsicht, "verkaufen" nach Aufgeben. Beides ist eine Bewertung, keine Rechnung.
Tatsächlich stehen sich zwei sehr unterschiedliche Vermögensformen gegenüber: ein laufender, aber arbeitsintensiver Zahlungsstrom auf der einen Seite, ein einmaliger, frei disponibler Betrag auf der anderen. Wer beide sauber beziffert, entscheidet danach meist erstaunlich schnell.
Wie rechnen Sie die Vermietung ehrlich durch?
Die oft zitierte Bruttomietrendite – Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis – taugt nur zur ersten Orientierung. Aussagekräftig ist allein die Nettobetrachtung. Ziehen Sie von der Jahreskaltmiete ab:
- Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, etwa Verwaltung und Instandhaltung der Eigentümergemeinschaft
- Instandhaltungsrücklage für Dach, Fenster, Heizung und Bäder
- Mietausfall- und Leerstandsrisiko als kalkulatorischen Abschlag
- Ihre Zeit, wenn Sie selbst verwalten – oder das Honorar, wenn nicht
Steuerlich mindern Werbungskosten und die Gebäudeabschreibung das Ergebnis. Der lineare AfA-Satz beträgt 2,5 Prozent für Gebäude mit Fertigstellung vor 1925, 2 Prozent für die Jahre 1925 bis 2022 und 3 Prozent ab Fertigstellung 2023. Für Wohngebäude mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 ist zudem eine degressive Abschreibung von 5 Prozent vom Restwert möglich. Was davon in Ihrem Fall greift, gehört in die Hand Ihres Steuerberaters.
Was bringt der Verkauf tatsächlich netto?
Dem Verkaufserlös stehen Notar- und Grundbuchkosten, gegebenenfalls Vorfälligkeitsentschädigung, Maklerprovision sowie Umzugs- und Aufbereitungskosten gegenüber. Entscheidend ist außerdem die Haltedauer.
Bei privat gehaltenen Immobilien ist der Gewinn nach Ablauf der Zehnjahresfrist des § 23 EStG steuerfrei. Wurde die Immobilie durchgehend selbst bewohnt – oder im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren –, kann der Verkauf auch früher steuerfrei sein. Ein belastbarer Ausgangswert für diese Rechnung entsteht mit einer kostenfreien Immobilienbewertung.
Welche Bindungen gehen Sie mit der Vermietung ein?
Vermietung ist eine unternehmerische Entscheidung mit rechtlichen Folgen, die sich nicht kurzfristig zurücknehmen lassen:
- Nach § 566 BGB tritt ein späterer Käufer in das bestehende Mietverhältnis ein – "Kauf bricht nicht Miete".
- Wird eine vermietete Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft, gilt für den Erwerber eine Kündigungssperrfrist von grundsätzlich drei Jahren (§ 577a BGB), in per Landesverordnung bestimmten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt bis zu zehn Jahren.
- Die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) wurde bis 2029 verlängert; in ausgewiesenen Gebieten darf die Neuvertragsmiete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
- Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sind auf 20 Prozent in drei Jahren begrenzt, in angespannten Märkten auf 15 Prozent.
- Modernisierungskosten dürfen mit 8 Prozent jährlich umgelegt werden, gedeckelt auf 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren – bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter auf 2 Euro.
Hinzu kommt, dass die energetischen Anforderungen an Bestandsgebäude derzeit gesetzlich neu justiert werden. Wer langfristig vermieten will, sollte künftigen Modernisierungsbedarf einkalkulieren statt ihn zu vertagen.
Wann spricht was dafür?
| Situation | Tendenz |
|---|---|
| Gute Lage, solider Zustand, tragfähige Nettorendite | Vermieten |
| Erheblicher Sanierungsstau, begrenzte Eigenmittel | Verkaufen |
| Kapitalbedarf für Anschlussimmobilie oder Altersvorsorge | Verkaufen |
| Immobilie soll in der Familie bleiben | Vermieten, mit klarer Struktur |
| Wohnort weit entfernt, kein Verwaltungsinteresse | Verkaufen oder professionelle Verwaltung |
| Verkauf wäre innerhalb der Spekulationsfrist steuerpflichtig | Vermietung bis zum Fristablauf prüfen |
Die Tabelle ersetzt keine Einzelfallprüfung – sie zeigt, in welche Richtung sich die Argumente üblicherweise ordnen.
Wie treffen Sie die Entscheidung strukturiert?
Rechnen Sie beide Wege über denselben Zeitraum, etwa zehn Jahre. Auf der einen Seite die kumulierten Nettomieterträge zuzüglich einer vorsichtig angesetzten Wertentwicklung, auf der anderen der heutige Nettoerlös zuzüglich einer realistischen Wiederanlage.
Anschließend stellen Sie die weiche Frage: Wollen Sie Vermieter sein? Wer diese Rolle nicht möchte, wird auch mit guter Rendite nicht glücklich. Für Eigentümer im Rhein-Main-Gebiet und rund um Königstein stellen wir bei KRUPKA RE beide Szenarien im Rahmen einer Immobilienberatung nebeneinander, bevor über eine Immobilie verkaufen oder halten entschieden wird.
Häufige Fragen
Welche Nettomietrendite gilt als auskömmlich?
Das hängt stark von Lage und Objektart ab. In sehr gefragten Lagen des Rhein-Main-Gebiets liegen die Renditen naturgemäß niedriger als in der Peripherie, weil ein Teil der Erwartung in der Wertentwicklung steckt. Entscheidend ist, ob die Rendite Ihren Kapitalkosten und Ihrem Aufwand standhält.
Kann ich eine vermietete Immobilie später problemlos verkaufen?
Verkaufen ja, aber meist mit Preisabschlag: Der Käuferkreis beschränkt sich weitgehend auf Kapitalanleger, und das bestehende Mietverhältnis läuft weiter. Wer Eigennutzer als Zielgruppe erreichen will, sollte das vor der Vermietung bedenken.
Ist eine befristete Vermietung ein Kompromiss?
Ein Zeitmietvertrag ist nur mit einem gesetzlich anerkannten Befristungsgrund wirksam, etwa geplantem Eigenbedarf. Ohne diesen Grund entsteht ein unbefristetes Mietverhältnis. Lassen Sie die Konstruktion vorab von einem Fachanwalt für Mietrecht prüfen.
Was ist mit Erbengemeinschaften?
Vermietung setzt dauerhafte Einigkeit über Instandhaltung, Rücklagen und Ausschüttungen voraus. Wo diese Einigkeit unsicher ist, schafft der Verkauf regelmäßig die verlässlichere Lösung.