Kurz gesagt: Ein Erbschein ist nicht immer erforderlich. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag samt gerichtlicher Eröffnungsniederschrift vor und ist die Erbfolge daraus eindeutig, genügt dies dem Grundbuchamt nach § 35 GBO. Bei handschriftlichem Testament oder gesetzlicher Erbfolge verlangt es in der Regel einen Erbschein. Die Kosten richten sich nach dem Nachlasswert.
Wozu dient der Erbschein überhaupt?
Der Erbschein ist ein Zeugnis des Nachlassgerichts über das Erbrecht und – bei mehreren Erben – über die Größe der Erbteile (§§ 2353 ff. BGB). Er begründet das Erbrecht nicht, sondern bestätigt eine Rechtslage, die bereits mit dem Tod des Erblassers eingetreten ist. Seine praktische Bedeutung liegt im Nachweis gegenüber Dritten: Grundbuchamt, Banken, Versicherern.
Wer eine Immobilie geerbt hat, braucht diesen Nachweis spätestens dann, wenn das Grundbuch berichtigt oder das Objekt verkauft werden soll. Ohne eingetragenes Eigentum lässt sich kein wirksamer Kaufvertrag abwickeln.
Wann verlangt das Grundbuchamt einen Erbschein – und wann nicht?
Entscheidend ist § 35 GBO. Beruht die Erbfolge auf einer Verfügung von Todes wegen in öffentlicher Urkunde – also einem notariellen Testament oder einem Erbvertrag –, reicht deren Vorlage zusammen mit der Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts aus. Ein Erbschein ist dann entbehrlich.
Diese Erleichterung greift jedoch nur, wenn sich die Erbfolge eindeutig aus der Urkunde ergibt. Sind die Erben nur unbestimmt bezeichnet – etwa pauschal "meine Enkel" – oder bestehen Auslegungszweifel, darf das Grundbuchamt den Erbschein verlangen.
| Ausgangslage | Erbschein üblicherweise erforderlich? |
|---|---|
| Notarielles Testament, Erbfolge eindeutig | Nein – Testament plus Eröffnungsniederschrift genügen |
| Erbvertrag, Erbfolge eindeutig | Nein – gleiche Regelung |
| Handschriftliches (privatschriftliches) Testament | In der Regel ja |
| Keine letztwillige Verfügung, gesetzliche Erbfolge | In der Regel ja |
| Notarielles Testament mit Auslegungszweifeln | Ja, wenn das Grundbuchamt Zweifel hat |
Was kostet ein Erbschein bei einer Immobilie im Nachlass?
Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Im Erbscheinsverfahren fallen zwei Gebühren an: eine 1,0-Gebühr für die Erteilung des Erbscheins (KV 12210) und eine weitere 1,0-Gebühr für die eidesstattliche Versicherung (KV 23300) – zusammen also 2,0 Gebühren nach Tabelle B.
Maßgeblich ist der Geschäftswert: der Wert des Nachlasses zum Todestag abzüglich der Nachlassverbindlichkeiten (§ 40 GNotKG). Für Grundstücke ist der Verkehrswert im Zeitpunkt des Erbfalls anzusetzen (§ 46 GNotKG); ein teures Gutachten verlangen die Gerichte dafür in der Regel nicht.
| Nachlasswert nach Schuldenabzug | 1,0 Gebühr (Tabelle B) | Gerichtskosten (2,0 Gebühren) |
|---|---|---|
| bis 200.000 € | 435 € | 870 € |
| bis 320.000 € | 635 € | 1.270 € |
| bis 500.000 € | 935 € | 1.870 € |
| bis 600.000 € | 1.095 € | 2.190 € |
Hinzu kommen Auslagen; wird der Antrag über einen Notar gestellt, entstehen dort gesonderte Kosten. Eine belastbare Werteinschätzung ist damit auch kostenseitig relevant – eine kostenfreie Immobilienbewertung liefert hierfür eine nachvollziehbare Grundlage.
Welche Frist sollten Erben unbedingt im Blick behalten?
Die Berichtigung des Grundbuchs nach einem Erbfall ist gebührenfrei, wenn der Eintragungsantrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht (KV 14110 GNotKG). Die Frist beginnt mit dem Todestag und lässt sich nicht verlängern.
Verzögerungen durch ein laufendes Erbscheinsverfahren hemmen sie nicht. Wer zu spät beantragt, zahlt die volle Eintragungsgebühr – ein vermeidbarer Betrag, der bei wertvollen Objekten im Taunus schnell vierstellig wird.
Gibt es Alternativen zum Erbschein?
Ja, in mehreren Konstellationen:
- Transmortale Vollmacht. Eine über den Tod hinaus wirkende Vollmacht, idealerweise notariell beurkundet, kann den Erbschein für viele Vorgänge entbehrlich machen.
- Eröffnetes notarielles Testament gegenüber Banken. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dürfen Kreditinstitute in eindeutigen Erbfällen nicht pauschal auf einem Erbschein bestehen.
- Europäisches Nachlasszeugnis. Bei Auslandsbezug – etwa Vermögen in mehreren EU-Staaten – ist dieses Zeugnis das passendere Instrument.
Ob eine dieser Alternativen trägt, ist eine Einzelfallfrage. Ein Fachanwalt für Erbrecht oder der beurkundende Notar kann das verlässlich klären.
Wie ordnen Sie Erbschein und Immobilienentscheidung zeitlich ein?
Beides lässt sich parallel führen. Während das Nachlassgericht prüft, können Sie bereits Unterlagen zusammenstellen, den Zustand des Objekts erfassen und den Markt sondieren. Steht die Grundbuchberichtigung, ist ein späterer Verkauf der Immobilie ohne weitere Wartezeit möglich.
KRUPKA RE begleitet Eigentümerfamilien im Rhein-Main-Gebiet in dieser Phase diskret und ohne Verkaufsdruck – auf Wunsch zunächst nur mit einer Einordnung des Werts. Sprechen Sie uns über das Kontaktformular an.
Häufige Fragen
Wie lange dauert es, bis der Erbschein erteilt wird?
Das hängt von der Auslastung des Nachlassgerichts und der Komplexität des Falls ab. Einfache Fälle sind oft in wenigen Wochen erledigt, bei mehreren Beteiligten oder Auslandsbezug kann es deutlich länger dauern.
Kann ich die Immobilie ohne Erbschein verkaufen?
Ein Verkauf ist möglich, sobald der Erbfolgenachweis gegenüber dem Grundbuchamt erbracht ist – das kann auch ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift sein. Ohne jeden Nachweis lässt sich die Eigentumsumschreibung nicht vollziehen.
Wer trägt die Kosten des Erbscheins bei mehreren Erben?
Die Kosten gehören zu den Nachlassverbindlichkeiten und werden im Innenverhältnis regelmäßig nach Erbquoten getragen. Beantragt ein Miterbe den Erbschein allein, streckt er sie zunächst vor.
Brauche ich für den Antrag einen Anwalt oder Notar?
Zwingend ist beides nicht – der Antrag kann beim Nachlassgericht gestellt werden. Bei unklarer Erbfolge, Pflichtteilsfragen oder Auslandsvermögen ist anwaltliche Begleitung jedoch sinnvoll.