Kurz gesagt: Ein laufendes Darlehen steht dem Verkauf nicht im Weg. Üblich ist die Ablösung aus dem Kaufpreis über einen Treuhandauftrag des Notars, wofür die Bank meist eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt. Alternativen sind der Pfandtausch auf eine neue Immobilie oder die Übernahme des Darlehens durch den Käufer, sofern die Bank zustimmt.
Dürfen Sie eine Immobilie verkaufen, die noch belastet ist?
Ja. Eigentümer bleiben trotz eingetragener Grundschuld voll verfügungsberechtigt – eine Zustimmung der Bank zum Verkauf selbst ist nicht erforderlich. Die Grundschuld ist ein Sicherungsrecht, kein Verkaufsverbot.
Was die Bank allerdings steuert, ist der Weg zur lastenfreien Übertragung. Kein Käufer und keine finanzierende Bank akzeptiert eine fremde Grundschuld in Abteilung III. Der Kreditgeber muss daher entweder eine Löschungsbewilligung erteilen oder der Übernahme der Grundschuld zustimmen.
Welche Wege gibt es, das Darlehen abzulösen?
In der Praxis kommen vier Lösungen in Betracht, die sich in Kosten und Flexibilität deutlich unterscheiden.
| Weg | Wann sinnvoll | Typische Folge |
|---|---|---|
| Ablösung aus dem Kaufpreis | Standardfall, Zinsbindung läuft noch | Vorfälligkeitsentschädigung fällt an |
| Pfandtausch | Sie kaufen zeitnah eine Ersatzimmobilie | Darlehen läuft weiter, meist nur Bearbeitungsentgelt |
| Darlehensübernahme durch den Käufer | Konditionen sind attraktiv, Käufer bonitätsstark | Bank muss zustimmen, Prüfung erforderlich |
| Verkauf nach Ende der Zinsbindung | Zeitlicher Spielraum vorhanden | Ablösung ohne Entschädigung möglich |
Der Pfandtausch wird häufig übersehen: Statt das Darlehen zu beenden, wird lediglich die Sicherheit ausgetauscht – die Bank gibt die alte Immobilie frei und erhält eine Grundschuld auf der neuen. Wenn Sie ohnehin planen, eine Immobilie zu kaufen, sprechen Sie diese Variante frühzeitig bei Ihrer Bank an.
Wann dürfen Sie den Kredit vorzeitig kündigen?
Bei einem Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz, das durch ein Grundpfandrecht gesichert ist, greift § 490 Abs. 2 BGB. Voraussetzung ist ein berechtigtes Interesse – der Verkauf der belasteten Immobilie ist ausdrücklich anerkannt – und dass seit der vollständigen Auszahlung des Darlehens sechs Monate vergangen sind. Zu wahren ist eine Kündigungsfrist von drei Monaten.
Im Gegenzug haben Sie der Bank nach § 490 Abs. 2 Satz 3 BGB den Schaden zu ersetzen, der ihr aus der vorzeitigen Beendigung entsteht: die Vorfälligkeitsentschädigung. Ihre Höhe hängt von Restschuld, verbleibender Zinsbindung, Vertragszins und dem aktuellen Wiederanlagezinsniveau ab. Je länger die Restlaufzeit und je größer der Abstand zum heutigen Zinsniveau, desto höher fällt sie aus.
Wann entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung?
Es gibt mehrere Konstellationen, in denen die Bank keine oder nur eine reduzierte Entschädigung verlangen darf:
- Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB können Sie zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens mit einer Frist von sechs Monaten kündigen – entschädigungsfrei. Die Frist beginnt mit der letzten Auszahlungsrate, nicht mit der Vertragsunterschrift.
- Ende der Zinsbindung. Läuft die Sollzinsbindung ohnehin aus, ist die Ablösung kostenfrei.
- Fehlerhafte Vertragsangaben. Enthält ein Verbraucherdarlehensvertrag keine ausreichenden Angaben zur Vertragslaufzeit, zum Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung, ist der Anspruch der Bank nach § 502 Abs. 2 BGB ausgeschlossen. Eine Prüfung durch einen Fachanwalt für Bankrecht kann sich hier deutlich rechnen.
- Sondertilgungsrechte. Vereinbarte jährliche Sondertilgungen sind bei der Berechnung zu berücksichtigen und senken die Entschädigung.
Fordern Sie von Ihrer Bank in jedem Fall eine schriftliche Vorfälligkeitsberechnung an, bevor Sie sich auf einen Kaufpreis festlegen. Erst dann kennen Sie Ihren tatsächlichen Nettoerlös.
Wie läuft die Abwicklung beim Notar ab?
Der Ablauf ist eingespielt und schützt beide Seiten. Der Notar holt die Ablösesumme bei Ihrer Bank ein und erhält eine Löschungsbewilligung, die zunächst treuhänderisch verwahrt wird. Im Kaufvertrag wird festgelegt, dass der Käufer einen Teil des Kaufpreises direkt an Ihre Bank zahlt; der Rest geht an Sie.
Nach Eingang der Ablösesumme gibt die Bank die Löschungsbewilligung frei, der Notar beantragt die Löschung beim Grundbuchamt. Die Gebühren für Notar und Grundbuchamt bemessen sich nach der Höhe der eingetragenen Grundschuld und trägt üblicherweise der Verkäufer. Wie sich das im Gesamtbild eines Verkaufs einfügt, zeigt unser Überblick zum Thema Immobilie verkaufen. Eigentümer im Taunus und im Rhein-Main-Gebiet begleiten wir bei KRUPKA RE bei genau dieser Abstimmung zwischen Bank, Notar und Käuferfinanzierung.
Häufige Fragen
Was passiert, wenn der Verkaufserlös die Restschuld nicht deckt?
Dann müssen Sie die Differenz aus Eigenmitteln ausgleichen oder mit der Bank eine Anschlussregelung treffen. Eine realistische Wertermittlung vorab schafft Klarheit – etwa über eine kostenfreie Immobilienbewertung.
Sollte die Grundschuld gelöscht oder übernommen werden?
Wirtschaftlich ist die Übernahme durch den Käufer oft günstiger als Löschung und Neueintragung. Sie setzt jedoch voraus, dass dessen Bank mitspielt. Die Entscheidung fällt in der Regel im Zuge der Kaufvertragsverhandlung.
Wie lange dauert es, bis die Bank die Unterlagen liefert?
Ablösesumme und Löschungsbewilligung brauchen je nach Institut einige Wochen. Fordern Sie beides an, sobald ein Verkauf konkret wird, damit der Notartermin nicht daran scheitert.
Kann ich den Kredit einfach auf ein anderes Objekt übertragen?
Über den Pfandtausch ist das möglich, sofern die neue Immobilie werthaltig genug ist und die Bank zustimmt. Ein Anspruch darauf besteht nicht, in der Praxis zeigen sich Banken bei bestehender Kundenbeziehung jedoch häufig aufgeschlossen.