Kurz gesagt: Sichern Sie das Haus zuerst – Schlüssel, Versicherungsschutz, Heizung und Post. Danach folgt die Sammlung der Unterlagen, erst zuletzt die Räumung. Wer in dieser Reihenfolge vorgeht, vermeidet Wasserschäden, Deckungslücken und den versehentlichen Verlust von Dokumenten, die später über den Verkaufspreis mitentscheiden.
Was ist in den ersten Wochen nach dem Erbfall zu tun?
Ein leerstehendes Haus ist verletzlicher, als es aussieht. Verschaffen Sie sich deshalb früh einen vollständigen Überblick: Wer besitzt Schlüssel? Ist die Heizung funktionsfähig? Läuft ein Nachsendeauftrag, damit Rechnungen und Mahnungen Sie erreichen?
Praktisch bewährt haben sich vier Sofortmaßnahmen:
- Schlösser dokumentieren, im Zweifel austauschen – bei Pflegediensten und Nachbarn liegen oft Zweitschlüssel.
- Heizung im Winterbetrieb lassen oder das Leitungssystem fachgerecht entleeren.
- Hauptwasserhahn absperren, wenn niemand regelmäßig vor Ort ist.
- Alle laufenden Verträge auflisten: Strom, Gas, Wasser, Abfall, Telefon, Wartungsverträge.
Warum ist der Versicherungsschutz das größte unterschätzte Risiko?
Leerstand gilt in der Wohngebäudeversicherung als Gefahrerhöhung. Nach § 23 VVG muss der Versicherer unverzüglich informiert werden, sobald ein Gebäude dauerhaft unbewohnt ist. Unterbleibt die Meldung, drohen Leistungskürzungen oder im Schadensfall der vollständige Verlust des Schutzes.
Viele Versicherer verlangen bei Leerstand zusätzliche Obliegenheiten – etwa regelmäßige Kontrollgänge, das Absperren der Wasserzufuhr oder das Entleeren der Leitungen. Lassen Sie sich diese Auflagen schriftlich bestätigen und halten Sie die Kontrollen mit Datum fest. Prüfen Sie zugleich, ob der Vertrag nach dem Erbfall auf die Erben übergeht und wer die Prämie zahlt.
Welche Unterlagen entscheiden später über den Preis?
Käufer und finanzierende Banken erwarten eine belastbare Dokumentation. Fehlende Unterlagen kosten selten den Käufer, aber fast immer Zeit – und Zeit kostet im Verkauf Geld.
| Unterlage | Woher | Warum wichtig |
|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Grundbuchamt beim Amtsgericht | Eigentum, Lasten, Rechte Dritter |
| Flurkarte / Lageplan | Katasteramt | Grenzen, Grundstückszuschnitt |
| Bauakte, Grundrisse, Baugenehmigung | Bauaufsichtsbehörde | Genehmigter Bestand, Wohnfläche |
| Energieausweis | Aussteller nach Gebäudeenergierecht | Pflicht zur Vorlage bei Besichtigung |
| Nachweise zu Sanierungen | Handwerkerrechnungen im Nachlass | Belegt Modernisierungsstand |
| Baulastenauskunft | Untere Bauaufsichtsbehörde | Baulasten stehen nicht im Grundbuch |
Der Energieausweis verdient besondere Aufmerksamkeit: Er muss Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt und nach Vertragsschluss übergeben werden (§ 80 GModG, dem im Sommer 2026 in Kraft getretenen Nachfolger des Gebäudeenergiegesetzes). Ausweise sind zehn Jahre gültig; Verstöße gegen die Vorlagepflicht können als Ordnungswidrigkeit mit Bußgeldern bis zu 10.000 Euro geahndet werden.
Wie räumen Sie ein Haus, ohne Werte zu vernichten?
Räumen Sie nie, bevor die Unterlagen gesichtet sind. Verträge, Policen, Handwerkerrechnungen und Grundbuchkorrespondenz liegen erfahrungsgemäß in Schubladen, nicht in Ordnern. Gehen Sie deshalb in drei Durchgängen vor.
Erstens: Dokumente, Schmuck, Kunst und Sammlungen separieren. Zweitens: Gegenstände mit möglichem Wert durch einen Sachverständigen einschätzen lassen – Teppiche, Uhren, Möbel aus der Nachkriegsmoderne werden regelmäßig unterschätzt. Drittens: die eigentliche Haushaltsauflösung beauftragen, idealerweise mit schriftlichem Festpreis und Entsorgungsnachweis.
Ein vollständig leergeräumtes Haus wirkt übrigens nicht automatisch besser. Bei Objekten mit gewachsener Substanz kann eine reduzierte, gut fotografierte Möblierung die Räume lesbarer machen als völlige Leere.
Muss das Grundbuch vor dem Verkauf berichtigt werden?
Ja. Vor einem Verkauf müssen die Erben als Eigentümer eingetragen sein. Als Nachweis dient der Erbschein, ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll oder ein Europäisches Nachlasszeugnis.
Hier liegt ein häufig übersehener Kostenvorteil: Geht der Berichtigungsantrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Todestag beim Grundbuchamt ein, wird für die Eintragung der Erben keine Gebühr erhoben (§ 60 GNotKG). Die Frist läuft ab dem Todestag und gilt auch dann, wenn sich das Erbscheinsverfahren hinzieht – ein verspäteter Antrag kostet die Befreiung.
Welche Instandsetzungen lohnen sich vor dem Verkauf?
Große Sanierungen rechnen sich vor einem Verkauf selten, kleine Mängelbeseitigungen fast immer. Undichte Armaturen, defekte Rollläden, feuchte Kellerecken und ein ungepflegter Garten erzeugen beim Besichtigen ein Misstrauen, das sich in Preisabschlägen niederschlägt, die weit über den Reparaturkosten liegen.
Wo größerer Investitionsbedarf besteht, ist die Abwägung zwischen Verkauf im Ist-Zustand und vorheriger Aufwertung eine Rechenaufgabe – keine Geschmacksfrage. KRUPKA RE prüft für Eigentümer im Taunus und im Rhein-Main-Gebiet beide Wege und bringt bei Bedarf die Sanierung & Projektentwicklung mit ins Gespräch. Eine kostenfreie Immobilienbewertung liefert dafür die Ausgangszahl.
Häufige Fragen
Dürfen einzelne Erben das Haus allein räumen lassen?
Nein. Die Nachlassimmobilie gehört der Erbengemeinschaft gemeinsam; Räumung und Entsorgung sind zustimmungsbedürftig. Halten Sie Absprachen schriftlich fest und dokumentieren Sie den Zustand vorab mit Fotos.
Was passiert mit laufenden Darlehen auf dem Objekt?
Sie gehen auf die Erben über. Klären Sie früh mit der Bank, ob Raten weiterlaufen, das Darlehen abgelöst werden soll und ob dabei eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.
Sollte man vor der Räumung bewerten lassen?
Das ist in der Regel sinnvoll. Ein Ortstermin im bewohnten Zustand zeigt den tatsächlichen Bauzustand oft deutlicher als das leere Haus und erleichtert die Entscheidung, ob Sie die Immobilie verkaufen oder im Bestand halten.
Wann sollte ein Steuerberater eingebunden werden?
Sobald Werte im Nachlass die Freibeträge erreichen könnten oder ein Verkauf ansteht. Bewertung, Erbschaftsteuer und mögliche Veräußerungsgewinne greifen ineinander – hier gehört fachlicher Rat an den Anfang, nicht ans Ende.