Kurz gesagt: Beim Hausverkauf trägt der Eigentümer im Wesentlichen vier Posten: seinen Anteil an der Maklerprovision, die Beschaffung der Verkaufsunterlagen samt Energieausweis, die Löschung eingetragener Grundschulden und – bei laufender Finanzierung – eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung. Grunderwerbsteuer und Notargebühren des Kaufvertrags zahlt dagegen üblicherweise der Käufer.
Wer trägt beim Hausverkauf welche Kosten?
Die Kostenverteilung zwischen Verkäufer und Käufer folgt in Deutschland einer eingespielten Praxis. Der Käufer übernimmt regelmäßig die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten für die Beurkundung und die Gebühren für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. In Hessen beträgt die Grunderwerbsteuer unverändert 6 Prozent des Kaufpreises – ein Posten, der die Zahlungsbereitschaft der Käuferseite spürbar beeinflusst.
| Posten | Trägt üblicherweise | Größenordnung |
|---|---|---|
| Maklerprovision | Verkäufer und Käufer je zur Hälfte | marktüblicher Prozentsatz vom Kaufpreis |
| Energieausweis | Verkäufer | rund 50 bis 600 € je nach Ausweisart |
| Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulastenauskunft | Verkäufer | meist zweistelliger bis niedriger dreistelliger Betrag |
| Löschung von Grundschulden | Verkäufer | rund 0,2 % des eingetragenen Grundschuldbetrags |
| Vorfälligkeitsentschädigung | Verkäufer | individuell, abhängig von Restschuld und Restlaufzeit |
| Grunderwerbsteuer | Käufer | 6 % des Kaufpreises (Hessen) |
| Notar- und Grundbuchkosten des Kaufvertrags | Käufer | abhängig vom Kaufpreis nach GNotKG |
Was kostet die Vorbereitung der Verkaufsunterlagen?
Diese Position wird häufig unterschätzt, bleibt aber überschaubar. Ein unbeglaubigter Grundbuchauszug kostet beim zuständigen Amtsgericht 10 Euro, die beglaubigte Fassung 20 Euro – bundeseinheitlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Hinzu kommen Gebühren für Flurkarte und Auszüge aus dem Baulastenverzeichnis, das in Hessen bei der Bauaufsichtsbehörde geführt wird.
Der größte Einzelposten ist der Energieausweis. Ein Verbrauchsausweis liegt je nach Anbieter im unteren bis mittleren zweistelligen bis niedrigen dreistelligen Bereich, ein Bedarfsausweis für ein Einfamilienhaus üblicherweise bei mehreren hundert Euro. Bei Mehrfamilienhäusern kann der Aufwand deutlich höher ausfallen.
Wie hoch ist der Provisionsanteil des Verkäufers?
Die Höhe der Maklerprovision ist gesetzlich nicht festgeschrieben und wird frei vereinbart. Entscheidend ist die Teilungsregelung: Beauftragt der Eigentümer einen Makler für den Verkauf einer Wohnimmobilie oder eines Einfamilienhauses, darf er dem Käufer höchstens die Hälfte der Provision weiterreichen. Der Anspruch entsteht mit der notariellen Beurkundung.
Ob sich die Beauftragung rechnet, zeigt sich meist erst im Ergebnis. Wer plant, eine Immobilie verkaufen zu lassen, sollte Provision und erzielbaren Preis gemeinsam betrachten statt isoliert.
Was kostet die Ablösung eines laufenden Darlehens?
Ist die Immobilie noch finanziert, wird das Darlehen mit dem Verkauf vorzeitig abgelöst. Nach § 490 Abs. 2 BGB dürfen Eigentümer ein grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen vorzeitig kündigen, wenn berechtigte Interessen dies gebieten und seit der vollständigen Auszahlung sechs Monate vergangen sind – der geplante Verkauf zählt dazu. Die Bank darf dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
Eine wichtige Ausnahme: Zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens besteht nach § 489 BGB ein ordentliches Kündigungsrecht mit sechsmonatiger Frist. Wer diesen Zeitpunkt erreicht hat, zahlt keine Vorfälligkeitsentschädigung. Eine Prüfung des Darlehensvertrags vor dem Verkaufsstart lohnt sich deshalb fast immer.
Für die Löschung der Grundschuld berechnen Notar und Grundbuchamt jeweils eine 0,5-Gebühr nach GNotKG – zusammen rund 0,2 Prozent des im Grundbuch eingetragenen Betrags, nicht der aktuellen Restschuld. Für die Löschungsbewilligung selbst darf die Bank kein Entgelt verlangen.
Wann fällt beim Verkauf Einkommensteuer an?
Gewinne aus dem Verkauf privater Immobilien sind nach § 23 EStG steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als zehn Jahre liegen. Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn die Immobilie durchgehend selbst bewohnt wurde oder zumindest im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren. Zudem greift eine Freigrenze von 1.000 Euro Gewinn im Kalenderjahr.
Weil Haltefristen, Nutzungswechsel und Abschreibungen im Einzelfall komplex zusammenwirken, gehört diese Frage vor die Entscheidung über den Verkaufszeitpunkt – und in die Hände Ihres Steuerberaters.
Welche Ausgaben zahlen sich vor dem Verkauf aus?
Nicht jede Investition vor dem Verkauf erhöht den Preis. Bewährt haben sich Maßnahmen, die Vertrauen schaffen und Bedenken ausräumen, statt umfassender Sanierungen kurz vor der Vermarktung:
- professionelle Fotografie und ein präzises Exposé
- Beseitigung kleiner, sichtbarer Mängel
- vollständige, geordnete Unterlagen
- eine belastbare Einschätzung des Marktwerts
Den Ausgangspunkt bildet dabei stets der Wert der Immobilie. Eine kostenfreie Immobilienbewertung zeigt, welcher Aufwand sich tatsächlich lohnt. Bei KRUPKA RE besprechen wir diese Abwägung mit Eigentümern im Taunus und im Rhein-Main-Gebiet vor jedem Vermarktungsstart.
Häufige Fragen
Muss ich als Verkäufer Notarkosten tragen?
Die Kosten der Kaufvertragsbeurkundung trägt üblicherweise der Käufer. Verkäufer zahlen in der Regel nur die notariellen Gebühren, die für die Löschung ihrer eigenen Grundschulden anfallen.
Kann ich die Verkaufskosten steuerlich geltend machen?
Bei einem steuerpflichtigen Veräußerungsgeschäft mindern Veräußerungskosten grundsätzlich den zu versteuernden Gewinn. Ob und in welchem Umfang das in Ihrem Fall gilt, klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.
Wie vermeide ich eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Möglich ist dies etwa durch Nutzung des Kündigungsrechts nach zehn Jahren oder – je nach Vertrag und Bank – durch Übertragung des Darlehens auf ein Ersatzobjekt. Ein frühzeitiges Gespräch mit dem Kreditinstitut schafft Klarheit.
Wann sollte ich die Kosten kalkulieren?
Am besten vor der Preisfindung, denn erst der Nettoerlös zeigt, ob der geplante Verkauf Ihre Ziele erfüllt. Gerne erstellen wir Ihnen im Rahmen eines persönlichen Gesprächs eine Übersicht – nehmen Sie dafür einfach Kontakt mit uns auf.