Kurz gesagt: Der Verkehrswert ist der Preis, der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre (§ 194 BauGB). Ermittelt wird er nach der Immobilienwertermittlungsverordnung über drei gleichrangige Verfahren: Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren. Welches davon trägt, entscheiden Objektart und Datenlage. Die Wahl ist nachvollziehbar zu begründen.
Was genau bezeichnet der Verkehrswert?
§ 194 BauGB definiert den Verkehrswert als den Preis, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten, den tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage zu erzielen wäre – ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.
Drei Konsequenzen ergeben sich daraus. Der Wert gilt immer für einen bestimmten Tag, nicht zeitlos. Er unterstellt einen normalen Markt, also weder Notverkauf noch Liebhaberpreis. Und er ist ein Schätzwert, keine exakte Größe. Der später tatsächlich beurkundete Kaufpreis kann davon abweichen.
Welche Verfahren schreibt die ImmoWertV vor?
Die seit dem 1. Januar 2022 geltende ImmoWertV 2021 kennt drei Wege zum Verkehrswert. Sie stehen gleichrangig nebeneinander.
| Verfahren | Rechtsgrundlage | Wertmaßstab | Typische Objekte |
|---|---|---|---|
| Vergleichswertverfahren | §§ 24–26 ImmoWertV | Tatsächlich gezahlte Preise vergleichbarer Objekte | Eigentumswohnungen, Reihen- und Doppelhäuser, unbebaute Grundstücke |
| Ertragswertverfahren | §§ 27–34 ImmoWertV | Nachhaltig erzielbarer Ertrag | Mehrfamilienhäuser, Gewerbe- und Anlageobjekte |
| Sachwertverfahren | §§ 35–39 ImmoWertV | Herstellungskosten plus Bodenwert | Individuelle Einfamilien- und Landhäuser, Sonderbauten |
Wie wird das passende Verfahren ausgewählt?
Nach § 6 ImmoWertV richtet sich die Wahl nach der Art des Objekts, den Gepflogenheiten des Marktes und vor allem nach der Eignung der verfügbaren Daten. Eine Pflicht, mehrere Verfahren parallel zu rechnen, besteht nicht – die Entscheidung muss aber begründet werden.
In der Praxis heißt das: Wo eine belastbare Kaufpreissammlung vergleichbarer Objekte existiert, führt der Vergleichswert am schnellsten zu einem plausiblen Ergebnis. Wo der Ertrag die Kaufentscheidung dominiert, trägt der Ertragswert. Wo beides fehlt, weil das Objekt selten oder besonders individuell ist, bleibt der Sachwert – ergänzt um eine sorgfältige Marktanpassung.
Werden zwei Verfahren gerechnet, dürfen sie nicht einfach gemittelt werden. Der Verkehrswert wird aus den Verfahrenswerten unter Würdigung ihrer Aussagekraft abgeleitet.
Welche Daten fließen in die Bewertung ein?
Die Qualität einer Bewertung steht und fällt mit den Eingangsdaten. Entscheidend sind vor allem:
- Bodenrichtwerte nach § 196 BauGB, die die Gutachterausschüsse aus der Kaufpreissammlung ableiten und mindestens zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres feststellen – vielerorts jährlich.
- Marktanpassungsfaktoren wie Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren, die ebenfalls vom örtlich zuständigen Gutachterausschuss veröffentlicht werden.
- Objektdaten: Wohn- und Nutzfläche, Baujahr, Modernisierungsstand, Grundstückszuschnitt, Ausstattungsqualität.
- Rechtliche Lasten: Wegerechte, Wohnrechte, Erbbaurechte oder Denkmalschutz wirken sich unmittelbar auf den Wert aus. Ein Blick ins Grundbuch und ins Baulastenverzeichnis gehört daher an den Anfang.
Wann genügt eine Markteinschätzung, wann braucht es ein Gutachten?
Für die Preisfindung vor einem Verkauf reicht in aller Regel eine fundierte, marktnah hergeleitete Wertermittlung. Sie beantwortet die eigentliche Frage – zu welchem Preis das Objekt in einem definierten Zeitfenster verkäuflich ist.
Ein förmliches Verkehrswertgutachten lohnt sich dort, wo der Wert gegenüber Dritten belegt werden muss: bei Erbauseinandersetzungen, Scheidungen, Zugewinnausgleich, gerichtlichen Verfahren oder beim Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gegenüber dem Finanzamt nach § 198 BewG. Hier trägt der Steuerpflichtige die Nachweislast, weshalb Steuerberater oder Fachanwalt frühzeitig eingebunden werden sollten.
Wie gehen Sie als Eigentümer praktisch vor?
Beginnen Sie mit den Unterlagen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Grundrisse, Energieausweis, Nachweise über Sanierungen. Je vollständiger die Basis, desto geringer die Bandbreite des Ergebnisses.
Prüfen Sie anschließend, wofür Sie den Wert benötigen – Verkauf, Erbfall, Finanzierung oder Vermögensplanung führen zu unterschiedlichen Anforderungen an Form und Tiefe. Eine kostenfreie Immobilienbewertung schafft für die meisten Eigentümer den passenden Einstieg.
Erst danach folgt die Entscheidung über den Weg zum Markt. Wer eine Immobilie verkaufen möchte, gewinnt durch eine saubere Wertbasis Verhandlungssicherheit. Bei KRUPKA RE ordnen wir den rechnerischen Wert in das reale Marktgeschehen rund um Königstein und das Rhein-Main-Gebiet ein – dorthin, wo sich Angebot und zahlungsfähige Nachfrage tatsächlich treffen.
Häufige Fragen
Ist der Verkehrswert dasselbe wie der Marktwert?
Ja. § 194 BauGB verwendet beide Begriffe synonym. Der Verkaufspreis ist dagegen das Verhandlungsergebnis und kann je nach Nachfrage darüber oder darunter liegen.
Wie lange bleibt eine Wertermittlung gültig?
Sie bezieht sich auf einen Stichtag. Ändern sich Marktumfeld, Zinsniveau oder der Zustand der Immobilie spürbar, sollte der Wert aktualisiert werden.
Warum weicht der Wert des Finanzamts von meiner Bewertung ab?
Für Erbschaft und Schenkung gelten typisierte Verfahren des Bewertungsgesetzes, die individuelle Besonderheiten nur eingeschränkt abbilden. Ein Abgleich mit Ihrem Steuerberater ist hier ratsam.
Kann ich den Verkehrswert selbst berechnen?
Die Rechenschritte sind nachvollziehbar, die Marktanpassungsdaten und ihre sachgerechte Anwendung jedoch nicht trivial. Für eine belastbare Einordnung lohnt sich eine Immobilienberatung mit lokaler Marktkenntnis.