Kurz gesagt: Ein Pauschal- oder Festpreisvertrag bindet eine klar beschriebene Leistung an einen festen Betrag, ein Einheitspreisvertrag rechnet die tatsächlich erbrachten Mengen zu vereinbarten Einzelpreisen ab. Welches Modell günstiger ist, entscheidet nicht der Vertragstyp, sondern die Qualität der Leistungsbeschreibung – und wie sauber Nachträge geregelt sind.
Was unterscheidet Festpreis und Einheitspreis?
Beim Pauschal- oder Festpreisvertrag vereinbaren Bauherr und Unternehmer einen festen Preis für ein definiertes Bausoll. Entscheidend ist der Umfang dieser Definition: Nur Leistungen, die Vertragsbestandteil sind, sind vom Pauschalpreis gedeckt. Alles, was in der Beschreibung fehlt, ist auch nicht pauschaliert – es kommt als Nachtrag obendrauf.
Der Einheitspreisvertrag dreht die Logik um. Hier werden für einzelne Positionen – etwa Kubikmeter Beton, Quadratmeter Putz, laufende Meter Leitung – feste Einzelpreise vereinbart, die Mengen aber erst nach Ausführung aufgemessen. Die Schlussrechnung ergibt sich aus Einheitspreis mal tatsächlicher Menge. Die im Leistungsverzeichnis genannten Mengen sind zunächst nur eine Prognose.
Beide Modelle sind in der VOB/B und im BGB-Werkvertragsrecht abgebildet und im privaten Wohnungsbau gleichermaßen üblich. Keines ist dem anderen grundsätzlich überlegen. Sie verteilen das Mengenrisiko nur unterschiedlich.
Wer trägt welches Risiko?
Der Festpreisvertrag verlagert das Mengenrisiko auf den Unternehmer: Verbraucht ein Gewerk mehr Material oder Stunden als kalkuliert, geht das zu seinen Lasten – solange die Leistung im vereinbarten Soll liegt. Für den Bauherrn bedeutet das Planungssicherheit, allerdings erkauft mit einem Risikoaufschlag, den der Unternehmer einpreist, weil er die Unsicherheit trägt.
Beim Einheitspreisvertrag bleibt das Mengenrisiko beim Bauherrn. Fallen die Mengen höher aus als prognostiziert, steigt die Schlussrechnung entsprechend. Dafür zahlt der Bauherr keinen pauschalen Risikozuschlag und bei geringeren Mengen auch weniger. Das Modell belohnt eine realistische Mengenermittlung und bestraft eine schlampige.
| Merkmal | Festpreis-/Pauschalvertrag | Einheitspreisvertrag |
|---|---|---|
| Abrechnung | fester Betrag für definiertes Bausoll | Einheitspreis × aufgemessene Menge |
| Mengenrisiko | beim Unternehmer | beim Bauherrn |
| Kostensicherheit vorab | hoch, wenn Leistung vollständig beschrieben | abhängig von der Mengenprognose |
| Risikoaufschlag | meist eingepreist | gering bis keiner |
| Voraussetzung | abgeschlossene, detaillierte Planung | belastbares Aufmaß, klare Positionen |
| Typischer Einsatz | schlüsselfertiger Neubau, klar abgegrenzter Umbau | Sanierung mit offenen Mengen, Erdarbeiten |
Für den schlüsselfertigen Neubau mit abgeschlossener Planung ist der Festpreis oft die ruhigere Wahl. Bei Sanierung und Umbau, wo sich der tatsächliche Aufwand erst beim Öffnen von Bauteilen zeigt, spielt der Einheitspreisvertrag seine Stärke aus – vorausgesetzt, die Einzelpreise stimmen.
Wo entstehen Nachträge – und warum?
Nachträge sind kein Betriebsunfall, sondern die logische Folge unvollständiger Verträge. Sie entstehen dort, wo das vereinbarte Bausoll und die tatsächlich benötigte Leistung auseinanderfallen. Die häufigsten Quellen:
- Lückenhafte Leistungsbeschreibung. Was nicht im Vertrag steht, ist auch beim Festpreis nicht bezahlt – und wird nachgefordert.
- Mengenmehrungen beim Einheitspreis. Höhere Ist-Mengen schlagen über den Einheitspreis direkt in die Schlussrechnung durch.
- Geänderte oder zusätzliche Leistungen. Ändert der Bauherr seine Wünsche oder verlangt er Zusätzliches, löst das berechtigte Nachträge aus.
- Verdeckte Vorgefundenes im Bestand. Feuchte, Schadstoffe oder marode Substanz, die bei Vertragsschluss niemand kannte.
Problematisch sind weniger die Nachträge selbst als ihre Preisbildung. Ein Nachtrag wird oft ohne Wettbewerb vergeben – der ausführende Betrieb ist bereits auf der Baustelle. Fehlt eine vertragliche Grundlage dafür, wie Nachtragspreise aus der Urkalkulation abzuleiten sind, verhandelt der Bauherr aus der schwächeren Position.
Worauf kommt es im Bauvertrag an?
Unabhängig vom gewählten Modell entscheidet die Vertragsqualität über den späteren Ärger. Prüfen Sie vor Unterschrift insbesondere:
- Vollständigkeit der Leistungsbeschreibung. Ist das Bausoll so beschrieben, dass klar ist, was geschuldet wird? Pauschal ist nur, was auch benannt ist.
- Umgang mit Nachträgen. Ist geregelt, wie Preise für geänderte und zusätzliche Leistungen gebildet werden – idealerweise mit Bezug zur Urkalkulation und Vorlage vor Ausführung?
- Zahlungsplan. Entsprechen die Raten dem Baufortschritt, oder zahlen Sie dem Gewerk voraus?
- Abnahme und Mängel. Ist eine förmliche Abnahme vorgesehen, mit Protokoll und Mängelliste?
- Gewährleistung. Für Bauwerke gilt nach § 634a BGB eine fünfjährige Verjährungsfrist für Mängelansprüche; bei einem VOB/B-Vertrag sind abweichende Fristen üblich. Diese Frist beginnt mit der Abnahme – ein weiterer Grund, sie nicht beiläufig zu erledigen.
Der teuerste Fehler wird vor dem ersten Spatenstich gemacht: ein Festpreis auf unvollständiger Planung. Er suggeriert Sicherheit, die er nicht halten kann, weil jede Lücke zum Nachtrag wird. Wer in der Planung spart, zahlt in der Ausführung.
Welche Rolle spielt eine unabhängige Baubegleitung?
Bauherren verhandeln Verträge, die sie fachlich selten vollständig durchdringen, mit Betrieben, die das täglich tun. Eine unabhängige Baubegleitung gleicht dieses Gefälle aus. Sie prüft den Vertrag und die Leistungsbeschreibung vor Unterschrift auf Lücken, bewertet eingehende Nachträge auf Berechtigung und Höhe und ordnet sie dem vereinbarten Bausoll zu – bevor die Rechnung bezahlt ist.
Im Verlauf dokumentiert sie den Baufortschritt im Bautagebuch, gleicht Abschlagsrechnungen mit dem tatsächlichen Stand ab und begleitet die Abnahme, an der die Gewährleistungsfrist hängt. Der wirtschaftliche Hebel liegt genau hier: Ein einziger strittiger Nachtrag kann das Honorar einer begleiteten Prüfung übersteigen. Für Bauherren in Oberursel, Kelkheim oder Bad Soden ist diese neutrale Instanz zwischen sich und dem ausführenden Betrieb oft die ruhigste Investition im ganzen Projekt.
Eine Baubegleitung plant nicht selbst und ersetzt weder Architekt noch Statiker. Sie vertritt die Interessen des Bauherrn gegenüber den Ausführenden – als zusätzliche Kontrolle, nicht als Planungsleistung.
Häufige Fragen
Ist ein Festpreis immer teurer als ein Einheitspreisvertrag? Nicht zwangsläufig. Der Festpreis enthält einen Risikoaufschlag für die Mengenunsicherheit, der Einheitspreisvertrag nicht. Bei sauber prognostizierten Mengen kann der Einheitspreisvertrag günstiger ausfallen, bei unsicherer Mengenbasis bietet der Festpreis dafür mehr Planungssicherheit. Entscheidend ist der Einzelfall, nicht das Modell.
Kann ein Unternehmer beim Festpreisvertrag nachfordern? Ja, aber nur für Leistungen außerhalb des vereinbarten Bausolls – etwa geänderte Wünsche des Bauherrn oder Zusätzliches, das nicht Vertragsbestandteil war. Innerhalb des beschriebenen Umfangs ist der Preis fest, auch wenn der Aufwand höher ausfällt als kalkuliert. Deshalb ist die Vollständigkeit der Leistungsbeschreibung so entscheidend.
Wie lange gilt die Gewährleistung beim Bauvertrag? Für Bauwerke beträgt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche nach § 634a BGB fünf Jahre ab Abnahme. Bei VOB/B-Verträgen werden häufig abweichende Fristen vereinbart. Die Abnahme ist der Startpunkt dieser Frist und sollte deshalb immer förmlich mit Protokoll erfolgen.
Lohnt sich eine Baubegleitung auch bei einem kleinen Umbau? Das hängt vom Verhältnis zwischen Projektvolumen und Risiko ab. Bei einem überschaubaren, klar abgegrenzten Gewerk mag der Aufwand hoch sein. Sobald mehrere Gewerke zusammenspielen, der Bestand Überraschungen bergen kann oder hohe Beträge im Spiel sind, verschiebt sich die Rechnung schnell zugunsten einer unabhängigen Prüfung.
Wenn Sie vor einem Bau- oder Sanierungsvertrag stehen und unsicher sind, ob Modell und Formulierung Sie schützen, lohnt ein neutraler Blick vor der Unterschrift. KRUPKA Estate begleitet Bauherren im Rhein-Main-Gebiet mit einem Festhonorar nach Projektumfang und einem kostenfreien Erstgespräch zur Baubegleitung.