Kurz gesagt: Die HOAI gliedert Architektenleistungen in neun Leistungsphasen – von der Grundlagenermittlung (LP1) bis zur Objektbetreuung (LP9). Planung und Bauüberwachung leistet in diesem Modell der Architekt oder Fachplaner. Unabhängige Baubegleitung setzt daneben an: Sie prüft bauherrenseitig Qualität, Rechnungen und Abnahmen, plant aber nicht selbst.
Was regelt die HOAI überhaupt?
Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) ist kein Bauvertrag, sondern eine Honorarsystematik. Sie beschreibt, welche Leistungen ein Planer erbringt, und ordnet sie neun Phasen zu. Dieses Gerüst hat sich als gemeinsame Sprache zwischen Bauherr, Architekt und Fachplanern durchgesetzt – auch dort, wo das Honorar frei vereinbart wird.
Für Bauherren ist die Phasenlogik vor allem eine Landkarte: Sie zeigt, in welcher Reihenfolge Entscheidungen fallen, wann Geld gebunden wird und an welcher Stelle ein Fehler teuer wird. Wer die Phasen kennt, versteht auch, wo die eigene Kontrolle ansetzen sollte – und wo nicht.
Eine Klarstellung vorweg: KRUPKA Estate plant nicht. Wir betreiben kein Architekturbüro und erstellen weder Entwurfs- noch Genehmigungsplanung. Was wir übernehmen, ist die unabhängige Begleitung des Bauherrn – also die Kontrolle dessen, was Planer und ausführende Firmen liefern.
Die 9 Leistungsphasen im Überblick
| LP | Phase | Was passiert | Wer leistet |
|---|---|---|---|
| LP1 | Grundlagenermittlung | Aufgabe klären, Bedarf und Rahmen abstecken | Architekt / Planer |
| LP2 | Vorplanung | erste Konzepte, Varianten, grobe Kosten | Architekt / Planer |
| LP3 | Entwurfsplanung | tragfähiger Entwurf, belastbare Kostenberechnung | Architekt / Planer |
| LP4 | Genehmigungsplanung | Bauantrag und behördliche Unterlagen | Architekt / Planer |
| LP5 | Ausführungsplanung | detaillierte Pläne für die Baustelle | Architekt / Planer |
| LP6 | Vorbereitung der Vergabe | Leistungsverzeichnisse, Mengen | Architekt / Planer |
| LP7 | Mitwirkung bei der Vergabe | Angebote prüfen, Vergabe vorschlagen | Architekt / Planer |
| LP8 | Objektüberwachung | Bauleitung, Überwachung, Abnahme | Architekt / Planer |
| LP9 | Objektbetreuung | Begehung, Mängelverfolgung in der Gewährleistung | Architekt / Planer |
Die Phasen bauen aufeinander auf. LP1 bis LP4 entscheiden über das Was und Ob, LP5 bis LP7 über das Wie und Wieviel, LP8 und LP9 über die tatsächliche Umsetzung und ihre Nachsorge. Honorarschwerpunkt und Risiko liegen in der Praxis stark auf LP5 bis LP8.
Wer leistet die Planungsphasen – und wo liegt das Risiko?
LP1 bis LP7 sind Planungs- und Vorbereitungsleistungen. Sie gehören in die Hand eines Architekten oder der zuständigen Fachplaner – für Tragwerk, Haustechnik, Energie. Das ist deren Fachgebiet, und daran ändert eine Baubegleitung nichts. Ein unabhängiger Begleiter ersetzt keinen Architekten und erstellt keine Genehmigungsplanung.
Das Risiko für Bauherren beginnt meist nicht in der Planung selbst, sondern an ihren Schnittstellen. Typische Schwachpunkte: eine Entwurfsplanung, die am Bedarf vorbeigeht, eine Kostenberechnung in LP3, die zu optimistisch ist, oder Leistungsverzeichnisse in LP6, die Lücken lassen – aus denen später Nachträge werden. Hier hilft ein zweiter, neutraler Blick, der die Planungsqualität im Interesse des Bauherrn hinterfragt, ohne die Planung zu übernehmen.
Wo setzt unabhängige Baubegleitung an?
Die eigentliche Baubegleitung konzentriert sich auf die Umsetzung – also auf das, was in LP8 auf der Baustelle geschieht. Wichtig ist die Abgrenzung: Der Architekt führt im Rahmen von LP8 die Objektüberwachung als seine vertragliche Leistung durch. Die unabhängige Baubegleitung steht daneben und arbeitet ausschließlich für den Bauherrn.
Baubegleitung ist in Deutschland kein geschützter Beruf und keine gesetzlich zertifizierte Tätigkeit. Entscheidend ist deshalb nicht ein Titel, sondern die Erfahrung der Person, die begleitet. Leon Krupka ist erfahrener Projektentwickler mit eigenen realisierten Vorhaben in Oestrich-Winkel und Wächtersbach – er kennt die Baustelle aus der Perspektive des Bauherrn, nicht aus der des planenden Büros.
Konkret umfasst die bauherrenseitige Begleitung:
- regelmäßige Qualitätskontrolle auf der Baustelle und bei den wichtigen Gewerkeübergängen
- ein Bautagebuch, das den Fortschritt und Auffälligkeiten dokumentiert
- die Prüfung von Abschlags- und Schlussrechnungen gegen den tatsächlichen Leistungsstand
- die Begleitung von Teil- und Endabnahmen samt Mängelaufnahme
Das Ziel ist nüchtern: Der Bauherr soll bezahlen, was geliefert wurde, und abnehmen, was mängelfrei ist. Wer Neubau, Umbau oder Kernsanierung im Rhein-Main-Gebiet plant – ob in Oberursel, Bad Soden oder Kelkheim – findet in einer unabhängigen Begleitung eine Kontrollinstanz, die allein seinen Interessen verpflichtet ist.
Was bedeutet LP9 für die Gewährleistung?
Die Objektbetreuung in LP9 wird oft unterschätzt. Sie betrifft die Zeit nach der Abnahme, in der Mängel noch auf Kosten der ausführenden Firmen zu beseitigen sind. Für Bauwerke beträgt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche nach § 634a BGB fünf Jahre; bei VOB/B-Verträgen gilt regelmäßig eine kürzere Frist von vier Jahren, sofern vereinbart.
Praktisch heißt das: Eine Begehung rechtzeitig vor Ablauf der Frist kann einen erheblichen Teil später teurer Reparaturen verhindern, weil die Verantwortung noch bei der Firma liegt. Eine unabhängige Begleitung behält diese Fristen im Blick und sorgt dafür, dass festgestellte Mängel dokumentiert und fristwahrend angezeigt werden – ein Punkt, der nach dem Einzug im Alltag gern untergeht.
Wann lohnt sich eine Baubegleitung – und wann nicht?
Ehrlich gesagt nicht in jedem Fall. Bei einem schlüsselfertigen Projekt mit einem seriösen, erfahrenen Bauherrn, einem belastbaren Vertrag und einem Architekten, dem der Bauherr vollständig vertraut, kann der zusätzliche Nutzen gering sein. Auch sehr kleine Maßnahmen tragen den Aufwand oft nicht.
Sinnvoll wird die Begleitung dort, wo viel Geld, viele Gewerke und wenig eigene Bauerfahrung zusammentreffen – also beim typischen privaten Neubau, beim Umbau mit Eingriff in die Substanz oder bei der Kernsanierung. Dann steht dem Risiko ein messbarer Nutzen gegenüber: weniger Nachträge, saubere Abnahmen, gesicherte Gewährleistung. KRUPKA arbeitet dabei mit einem Festhonorar nach Projektumfang, nicht nach Bausumme – das hält den Begleiter frei von jedem Interesse an steigenden Kosten.
Häufige Fragen
Übernimmt KRUPKA die Planung oder die Bauleitung des Architekten? Nein. KRUPKA plant nicht und ersetzt nicht die Objektüberwachung des Architekten nach LP8. Die Begleitung steht daneben und kontrolliert bauherrenseitig Qualität, Rechnungen und Abnahmen. Entwurf, Genehmigungs- und Ausführungsplanung bleiben Aufgabe des Architekten oder der Fachplaner.
Ist Baubegleitung dasselbe wie ein Bausachverständiger? Nicht zwingend. Baubegleitung ist kein geschützter Beruf, und Leon Krupka tritt nicht als öffentlich bestellter oder zertifizierter Sachverständiger auf. Er begleitet als erfahrener Projektentwickler und Bauherrenvertreter. Für ein förmliches Gutachten, etwa im Streitfall, ist ein öffentlich bestellter Sachverständiger die richtige Adresse.
In welcher Leistungsphase sollte ich die Begleitung einbinden? Je früher, desto wirksamer. Ein Blick auf Entwurf und Kostenberechnung (LP3) und auf die Leistungsverzeichnisse vor der Vergabe (LP6) verhindert Fehler, die sich später nur noch teuer korrigieren lassen. Spätestens zum Baubeginn, also vor LP8, sollte die Begleitung stehen.
Was kostet die Baubegleitung? KRUPKA arbeitet mit einem Festhonorar, das sich nach dem Umfang des Projekts richtet – nicht als Prozentsatz der Bausumme. Das Erstgespräch ist kostenfrei. Den genauen Rahmen legen wir erst fest, wenn Umfang und Leistungstiefe klar sind.
Wenn Sie überlegen, ob eine unabhängige Begleitung für Ihr Vorhaben passt, klären wir das am besten in einem kostenfreien Erstgespräch. Was dahintersteht, lesen Sie in Ruhe auf der Seite zur Baubegleitung.